CRI: O que é, como funciona e quais as vantagens e desvantagens?

Não é novidade para ninguém que os investimentos em imóveis estão entre os mais queridos pelos brasileiros. Quem aí nunca pensou em viver apenas de rendas de alugueis, não é mesmo?

Para atender a essa demanda, as instituições financeiras oferecem uma série de produtos que permitem ao investidor acessar indiretamente esse mercado — sem precisar gastar fortunas comprando um imóvel de fato.

Os exemplos mais comuns incluem os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) — tema deste artigo.

O CRI, em especial, é um tipo de investimento de renda fixa que transforma recebíveis do setor imobiliário (como parcelas de financiamentos e aluguéis futuros) em títulos negociáveis. Assim, ele permite que investidores financiem o mercado imobiliário e, em troca, recebam rendimentos atrativos — uma forma inteligente de investir em imóveis ainda no papel.

Quer entender mais sobre esse tipo de investimento? Então fica comigo, que neste artigo abordarei:

• O que significa a CRI?
• O que é CRI?
• Como funciona o CRI?
• Quais são as vantagens dos CRIs?
• Qual o risco de investir em CRI?
• Como investir em CRIs?
• É melhor investir em CRI ou LCI?

Curioso para descobrir tudo isso? Então segue a leitura — prometo que vai valer o investimento!

O que significa CRI?

CRI é a sigla de Certificado de Recebível Imobiliário — um título de renda fixa emitido por companhias securitizadoras.

O nome é auto-explicativo:

• Certificado: porque comprova que o investidor tem direito a receber determinados pagamentos;
• Recebível: porque esses pagamentos vêm de créditos a receber — parcelas de financiamentos ou aluguéis, por exemplo;
• Imobiliário: porque o lastro desses créditos está ligado a empreendimentos ou operações do setor imobiliário.

Em outras palavras: quem compra um CRI está investindo em dívidas do mercado imobiliário e passa a ter direito a receber os valores pagos por quem contraiu esses débitos.

O que é CRI?

O CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) é um investimento de renda fixa de longo prazo — podendo chegar a 15 anos —, sem possibilidade de resgates antecipados.

Emitido exclusivamente por companhias securitizadoras, o título é lastreado em imóveis, ou seja, os recebíveis de financiamentos ou aluguéis funcionam como garantia real.

Seguindo a lógica de tempo e retorno, a baixa liquidez é geralmente compensada por rendimentos mais atrativos do que outros investimentos de rendimento fixo. Além disso, os CRIs são isentos de Imposto de Renda (IR).

Como funciona o CRIs?

O CRI funciona de forma um pouco diferente de outros títulos em que o emissor capta recursos para financiar suas próprias atividades — como os CDBs ou os títulos do Tesouro. 

Aqui, a securitizadora reúne créditos já existentes (parcelas de financiamentos, aluguéis, por exemplo) cedidos por um originador — normalmente uma construtora, incorporadora ou um banco — e emite um título que representa o direito de receber esses fluxos. 

 O investidor que compra o CRI passa a ter direito aos pagamentos desses recebíveis. Esses créditos são lastreados em imóveis, que servem como garantia real para o investidor, aumentando a segurança da operação.

Vale aqui um passo a passo simples para entender melhor esse processo:

• Venda na planta: a construtora vende unidades em parcelas. Precisa de caixa imediato para pagar fornecedores e continuar a obra;
• Cessão dos contratos: a construtora cede ou vende esses contratos (os créditos a receber) à securitizadora; costuma também vincular um imóvel ou terreno como garantia real adicional;
• Estruturação pela securitizadora: a securitizadora analisa os créditos, a securitizadora agrupa os recebíveis e estrutura o lastro;
• Emissão do CRI: com o lastro estruturado, a securitizadora emite os CRI no mercado, descrevendo claramente os juros e amortizações;
• Venda aos investidores: os CRIs são comprados por investidores;
• Uso do recurso pela construtora:  com o dinheiro captado, a securitizadora antecipa parte dos valores à construtora, que usa esses valores para custear a construção (pagamentos à vista a fornecedores, obras, entre outros);
• Fluxo de pagamentos: os compradores do imóvel (ou locatários, no caso de aluguéis) pagam suas prestações; os investidores recebem os pagamentos à medida que esses recebíveis são liquidados;
• Proteções e remuneração da securitizadora: se houver inadimplência, a garantia real (o imóvel) e cláusulas contratuais definem a ordem de recuperação; a securitizadora lucra com taxas de estruturação e com o spread entre o que recebe dos pagadores dos créditos e o que repassa aos investidores.

Toda essa explicação serve para mostrar como os créditos da venda de um imóvel se transformam em títulos negociáveis no mercado financeiro — e como construtora, securitizadora e investidores se conectam nesse processo.

Para quem investe, falta ainda o mais importante: entender as condições desse tipo de investimento, para avaliar se ele faz sentido dentro do portfólio. É isso que explico a seguir.

Estrutura do CRI

Os CRIs podem ser estruturados de diferentes maneiras a depender da origem dos créditos. As duas mais comuns modalidades mais comuns são:  

• Pulverizado: os créditos vêm de diversos devedores — por exemplo, várias pessoas físicas que compraram imóveis financiados por uma mesma construtora;
• Corporativo: os recebíveis tem um só devedor, normalmente uma empresa de grande porte — como uma incorporadora ou uma administradora de shopping, por exemplo.

Rentabilidade do CRI

Por ser um título de renda fixa, a rentabilidade dos CRIs é conhecida pelo investidor desde a compra. Essa previsibilidade permite que o investidor tenha um melhor controle sobre seu caixa, facilitando planejamentos.

A rentabilidade pode ser de três tipos, a depender da taxa de juros:

• Prefixada: percentual fixo sobre o valor investido. Nesse caso, o investidor sabe exatamente quanto receberá no resgate;
• Pós-fixada: acompanha o desempenho de um índice de mercado determinado, por exemplo, o Certificado de Depósito Bancário (CDI);
• Híbrida: combina uma taxa fixa + um índice de inflação (por exemplo, IPCA + 8% ao ano).

A taxa de juros do CRI é definida principalmente pelo risco de crédito e pelo prazo até o vencimento. 

A lógica é simples: quanto mais longo o prazo, maior o risco do título — como aqueles lastreados em empresas menos sólidas — maior tende a ser o retorno. Isso serve para compensar os investidores pelo risco assumido e tornar o investimento atraente.

Remuneração

A remuneração do CRI corresponde, na prática, aos pagamentos provenientes de financiamentos ou aluguéis, repassados pela securitizadora aos investidores.

 Esse fluxo acontece conforme os contratos vão sendo quitados e pode ser pago de duas formas: integralmente no vencimento do título ou parceladamente, por meio de amortizações periódicas.

 Desse modo, o investidor antecipa os recebíveis do imóvel à construtora e recebe de acordo com o andamento dos pagamentos originais.

Impostos e taxas do CRI

Os CRIs financiam o setor imobiliário, considerado estratégico para o desenvolvimento do país. Por esse motivo, seus retornos são isentos de Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas. A mesma lógica se aplica às Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), que também visam estimular investimentos nesse setor.

Além disso, CRIs também são isentos de taxas administrativas.

Portanto, esse tipo de produto não tem nenhum desconto sobre seus rendimentos. Os retornos estimados na emissão de um CRI já correspondem à sua rentabilidade líquida.

Prazos e liquidez

CRIs são títulos de longo prazo e de baixíssima liquidez. 

O vencimento desses títulos costuma variar entre 2 a 10 anos — podendo chegar a 15 anos, em alguns casos —, sem a possibilidade de resgate antecipado.

Quais são as vantagens dos CRIs?

Os CRIs costumam ser especialmente atrativos para investidores que podem se “dar ao luxo” de deixar o dinheiro aplicado por prazos mais longos. Entre suas principais vantagens, estão:

• Rentabilidade: os retornos costumam ser superiores à média de outros produtos de renda fixa;
• Sem descontos: são isentos de Imposto de Renda (IR) e de taxas de administração;
• Segurança: como todo produto de renda fixa, suas condições de rentabilidade são conhecidas desde o início — e, em muitos casos, há garantias físicas atreladas à emissão;
• Renda periódica: alguns CRIs oferecem pagamentos regulares — mensais, semestrais ou anuais —, além da devolução do valor investido corrigido no vencimento.

Em resumo, os CRIs permitem buscar rendimentos mais altos fora da renda variável, sem abrir mão da previsibilidade. Esses ganhos se tornam ainda mais interessantes quando se considera a isenção de impostos, já que boa parte dos títulos de renda fixa sofre tributação de 15% a 22,5% conforme a tabela regressiva do IR.

Parece vantajoso, não é? Mas é claro: nem tudo são flores. 

Antes de investir, vale conhecer também os riscos e desvantagens desse tipo de aplicação — e é sobre isso que falo a seguir.

Qual o risco de investir em CRI?

Como todos os investimentos de renda fixa, os CRIs são investimentos previsíveis, indicados para investidores conservadores e moderados. Isso não significa, porém, que são 100% seguros — na verdade, nenhum investimento é. Os maiores riscos aqui são de:

• Liquidez: CRIs são títulos de longo a longuíssimo prazo, que não permitem resgates antecipados. Se, por alguma eventualidade, você precisar do dinheiro aportado, poderá acabar no prejuízo;
• Crédito: CRIs são formados a partir de recebíveis de construtoras e incorporadoras — como parcelas de imóveis vendidos. Caso esses compradores atrasem ou deixem de pagar, os rendimentos do investidor podem ser afetados.

De forma geral, o risco do CRI é considerado de baixo a moderado, variando conforme a origem dos créditos, o prazo de vencimento e a estrutura da operação.
Em operações pulverizadas o risco tende a ser menor do que em corporativas, já que os recebíveis vêm de muitos devedores diferentes — se um deixa de pagar, o impacto é diluído entre os demais. Já o risco de crédito depende da solidez da construtora, enquanto a liquidez varia a depender do prazo.

Além dos riscos, outro ponto a considerar é o valor mínimo de investimento. Dificilmente você encontrará um Certificado de Recebível Imobiliário por menos de R$1.000, ao passo que é possível encontrar outros títulos de renda fixa — como o Tesouro Selic, por exemplo —, partindo de R$30,00. 

Garantias do CRI

Diferentemente da maioria dos títulos de renda fixa, o CRI não conta com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) — aquele que cobre até R$ 250 mil por CPF e por instituição.

Por outro lado, esses títulos possuem garantias reais, que funcionam como uma camada extra de segurança para o investidor.

 Na prática, isso significa que, se a incorporadora ou o cliente deixar de pagar, o próprio imóvel vinculado à operação serve como garantia — podendo ser usado para cobrir eventuais perdas.

Como investir em CRIs?

Após colocar na balança as vantagens e desvantagens dos CRIs, você decidiu que esse título cabe na sua carteira? Então, agora deve estar se perguntando como investir. Essa parte é fácil. É só seguir esse passo a passo:

• 1. Abra uma conta em uma corretora: para investir em CRIs, é preciso ter conta em uma corretora de valores, instituição autorizada a operar no mercado de capitais.
• 2. Conheça seu perfil de investidor: antes de aplicar, faça o teste de suitability — disponível na própria corretora — para descobrir seu grau de tolerância ao risco. Assim, você saberá se os CRIs são adequados ao seu perfil;
• 3. Avalie as opções disponíveis: com a conta aberta e o perfil definido, acesse o home broker — a plataforma de investimento — da corretora e compare os títulos oferecidos. Considere:
  • Rentabilidade;
  • Prazo de vencimento;
  • Solidez da empresa emissora (construtora/incorporadora);
  • Valor mínimo de aplicação.
• 4. Faça sua aplicação: escolheu o CRI ideal? Então, é só seguir as instruções da corretora e concluir o investimento.

Moleza, né?

É melhor investir em CRI ou LCI?

Essa é uma dúvida bastante comum — e com motivo. CRIs e LCIs compartilham várias semelhanças: ambos são investimentos de renda fixa, isentos de Imposto de Renda, e ligados ao setor imobiliário. Mas, apesar de parecidos, eles atendem a perfis e objetivos diferentes.

Se o seu objetivo é buscar retornos mais altos e você pode deixar o dinheiro aplicado por mais tempo, o CRI tende a ser a melhor opção. Como são títulos de prazos mais longos e sem garantia do FGC, eles costumam compensar o investidor com taxas mais atrativas — e, em alguns casos, até pagamentos periódicos ao longo do tempo.

Já se você procura algo mais acessível e com resgate em prazos menores, o LCI é uma ideia melhor. Ele conta com a proteção do FGC (até R$ 250 mil por CPF e instituição) e oferece maior liquidez, sendo ideal para quem quer mais segurança ou pretende reinvestir o dinheiro no curto prazo.

Quer aprender mais sobre investimentos?

Então já está no lugar certo. Aqui no blog da TopInvest e também no nosso canal no YouTube, você encontra centenas de conteúdos educativos para entender os mais diferentes tipos de investimentos de renda fixa e de renda variável.

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