Apostila CPA 20

O que é CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários)?

Kleber Stumpf
Escrito por Kleber Stumpf em 24 de janeiro de 2020
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Os certificados de recebíveis imobiliários são muito importantes para a economia nacional e ainda mais para a sua carreira.

Que tal dar um play no vídeo para começar a ativar o cérebro?

O que são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)?

Para você compreender melhor, eu separei as três principais características sobre o CRI e que podem cair na sua prova:.

  • São títulos de renda fixa de longo prazo. Sabe o motivo? O próprio nome já diz que eles são certificados imobiliários, o que quer dizer que, por exemplo, não financiamos um imóvel por apenas três meses, mas sim por um prazo muito maior. Ficando mais fácil o pagamento e fazendo jus a característica
  • São emitidos exclusivamente por companhias securitizadoras.
  • Possuem lastro em empreendimentos imobiliários – garantia real. Por possuírem esse lastro imobiliário, possui o nome de recebíveis imobiliários.

Ah e você lembra que temos o parente do CRI, o primo, CRA

Para quem não se recorda, o CRA é o Certificado de Recebíveis do Agronegócio. E este possui lastro em produtos agrícolas. 

Por isso, novamente eu digo: cada um faz jus ao nome que possui, pois suas atividades são específicas em relação ao seu nome. 

Como funciona um CRI?

Bom, lembra que falamos da companhia securitizadora? Ela é uma instituição financeira, porém, não um banco, ela  compra uma carteira de crédito imobiliário, em seguida irá fazer um “math” com as operações. E consequentemente, irá emitir uma CRI. 

A partir do momento em que estes certificados são emitidos, é emitido os títulos CRIs para aí sim começar a captar dinheiro para o mercado financeiro. 

A diferença é que será pago pela carteira 8% e irá receber 9%. Assim, ela irá receber um spread. E é assim que se remunera a companhia securitizadora. 

Não entendeu?

Imagine que temos um prédio de uma incorporadora. E esta incorporadora está construindo os seus prédios tudo bonitinhos e regularizados de maneira correta e consegue vender os seus apartamentos. 

Mas, ao vender estas moradias, a incorporada resolve financiar direto, pois os bancos fazem muita análise e atrasam os papéis. Contudo, esse financiamento vai até a entrega da obra.

Então, pense comigo: haverá 30 meses para a obra ser entregue, lembramos que isso é um exemplo, ok galera? 

Só que,os compradores irão pagar de maneira dividida, tudo pingadinho. Logo, esse pagamento não resolverá a vida da incorporadora, que terá que contratar produtos e serviços para a construção, como um guindaste. 

E pensando bem, o pagamento para essa máquina deverá ser à vista, sendo assim, não há como parcelar o pagamento de um serviço. 

Já que não é assim que rola, você sabe me dizer como funciona?

Se você não sabe, calma que eu te explico! Olha só, é neste momento que entra também em cena a securitizadora. É ela que vai pegar o monte de crédito da incorporadora e vai armazenar em uma “sacola”, “pasta” ou aquilo que você preferir chamar.  

Essa sacola irá vender o que possui em um produto que se chama CRI – viu que show? – e assim que, conforme o processo vai acontecendo, ocorre a operação de securitização de créditos imobiliários. 

Onde é pego toda a dívida do ativo que a incorporada possui, que é das vendas já realizadas e do que irá ser recebido por elas, será colocado em uma sacola e por fim será vendido para os investidores no mercado de capitais e se chamará de CRI.

Por que CRI não possui garantia do FGC?

Para responder essa pergunta é muito simples. Não há esta garantia, pois já existe a garantia real, como falei  lá no início do artigo.

Isso porque, se a incorporadora ou o cliente não pagar a garantia é o próprio apartamento comprado. 

E assim que funciona o processo de utilização dos Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI. 

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Outros detalhes importantes que você deve saber sobre os CRIs

Para te deixar bem antenado nesse assunto, separei outros aspectos importantes para você anotar:

  • É um título de valor mobiliário: isso ocorre, pois é possível comprar um CRI hoje e vender para outro investidor através do Home Broker, ou até pela Corretora de Valores. E como falamos de valores mobiliários, claro que, é necessário a autorização da CVM, a Comissão de Valores Imobiliários. Ela que é responsável por fiscalizar estes títulos que são valores imobiliários. 

Agora, preste atenção, apesar de necessitar a autorização da CVM, há a exceção em casos de ser um investidor qualificado. 

Lembra quando estudamos investidor qualificado e profissional? O investidor qualificado deve ter atestado R$1 mi por escrito e o profissional que é superior a ele, deve ter R$10 mi de atestado por escrito.

Pensando bem, então, o investidor qualificado que tem atestado uma quantia de R$ 1 mi, sabe o que ele está fazendo com o seu dinheiro, daí não irá necessitar de autorização da CVM. 

  • Isenção de IR para investidor Pessoa Física (PF): lembramos que toda a área imobiliária é uma das cadeias do mercado mais importante para a economia. Visto que, movimenta valores altos, gerando empregos, desenvolvimento nacional, qualidade de vida e diversas outras coisas.

Olha só! Falamos de apartamento, pois é mais próximo de nossa realidade, mas há diversos outros tipos de áreas incluídas dentro destes mobiliários. Como, a urbanização de uma área afastada da cidade, construção de ponte, dentre outros. Por ser muito importante para a economia que afeta o consumidor, por isso que Pessoa Física possui isenção de Imposto de Renda.

E ainda:

  • IR conforme tabela regressiva para investidor Pessoa Jurídica (PJ): já para as PFs é necessário o pagamento de IR de acordo com a tabela. E nunca é tarde para sempre darmos uma relembrada nesta nossa amiga tabela, não é? 

Então, uma dica que eu sempre dou é: confira a tabela de tempos em tempos para que tudo fique bem claro para você!

  • Tem título registrado na clearing de títulos da B3: por ser títulos de valores imobiliários, é óbvio que estarão registrados na B3.
  • Não há regulamentação para o valor unitário mínimo do título: ou seja, não há valor mínimo registrado para a emissão de um CRI, basta ser emitido.

E uma das coisas mais essenciais que você deve lembrar porque cai na prova. O CRI é emitido por companhias securitizadoras, ao passo que a LCI é emitida por instituições bancárias. 

Muito cuidado, as siglas são semelhantes, mas são títulos com finalidades diferentes. 

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Vamos praticar?

E para terminar com tudo e testar os seus conhecimentos, vou deixar aqui uma questão, manda nos comentários a resposta que você acha que é, e depois volta aqui para conferir a resposta! Só não vale espiar, ein!

Questão:

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários:

  1. São emitidos por companhias securitizadoras;
  2. Não possuem garantia real;
  3. São emitidos apenas por empresa;
  4. São emitidos apenas por bancos.

E aí, já sabe a resposta? Essa é muito fácil, não é? Falei sobre isso lá no início do artigo, enquanto apresentava as três principais características de um CRI. 

Mas, vamos analisar! Os CRIs não possuem garantia do FGC, logo, possuem a garantia real. Não são emitidos por empresas e nem por bancos. Assim sendo, a resposta certa é a letra A, são emitidos por companhias securitizadoras.

E você acertou essa questão? 

Nada como dizer que agora você sabe tudo sobre os Certificados de Recebíveis Imobiliários.

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