Certificações Financeiras

Cédula de Crédito Imobiliário e o Certificado de Recebível Imobiliário: entenda os tipos de financiamentos imobiliários

Kleber Stumpf
Escrito por Kleber Stumpf em 13 de abril de 2020
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Para que eu possa te explicar tudo, eu coloquei a Cédula de Crédito Imobiliário e o Certificado de Recebível Imobiliário juntinhos para você compreender melhor. Até porque, eles são produtos bem parecidos e possuem muito em comum.

A lógica por trás de tudo!

Olha só, estamos falando de algo imobiliário, logo, isso quer dizer que esses créditos possuem origem no crédito imobiliário. Óbvio, não é? Mas, mais especificamente, eles são de financiamentos. 

Isso quer dizer que, alguém comprou um apartamento por R$500.000,00, sendo que, deu de entrada R$100.000,00, ficará devendo R$400.000,00. E em média, geralmente, quem faz esse tipo de financiamento paga em torno de 35 anos de dívida. 

E mais! Esses tipos de financiamentos imobiliários, possuem uma taxa de juros bem atrativas e reduzidas, pois o risco é realmente baixo. 

Porém, como tudo há um porém, quando o banco ou qualquer Instituição Financeira financia este tipo de financiamento, ela fica com a sua balança presa pelo tempo da dívida do investidor. À vista que são valores bem grandes!

E por isso, não se torna algo atrativo para nenhuma Instituição Financeira, até porque, esse valor fica preso por um bom tempo. Mas daí, eles podem criar algo negociável, e é aí que surge a Cédula de Crédito Imobiliário e o Certificado de Recebível Imobiliário.   

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E o que acontece?

Esses negócios são securitizados pelas Companhias Securitizadoras, que pegam um monte deles e transformam em CCI e CRI para vender aos investidores. Assim, o banco libera a sua balança para poder realizar novos empréstimos em financiamentos.

Mas, vamos ao que interessa e saber tudo sobre cada um. Se liga! 

O que é o CCI – Cédula de Crédito Imobiliário?

É um instrumento que facilita a negociabilidade e a portabilidade do crédito imobiliário, fomentando a indústria da construção civil.

Os bancos, Sociedades de Crédito Imobiliário ou Incorporadoras, ao concederem crédito, acabam parcelando a dívida em até 35 anos ou mais, como já citei. E para que haja a antecipação do recebimento desse dinheiro de volta, eles vendem a dívida para o Mercado Financeiro.

Além disso, algumas características importantes sobre ele que você deve saber são:

  • É negociado no mercado de balcão e registrado na clearing da B3
  • Há isenção de IR para investidor PF
  • Possui garantia real do lastro da operação de crédito
  • Não possui cobertura do FGC
  • Embora qualquer investidor possa ter acesso, é um produto negociado, de regra, entre o emissor e companhias securitizadoras e fundos de investimento

O que é CRI – Certificado de Recebível Imobiliário?

Este é um título de Renda Fixa de longo prazo, emitido exclusivamente por uma Companhia Securitizadora. Possuindo lastros em um empreendimento imobiliário que pagam juros ao investidor.

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A Companhia Securitizadora é uma empresa que emite títulos no mercado.

Esses títulos podem ser emitidos de forma simples ou com regime fiduciário:

  • Regime fiduciário: se constitui um patrimônio separado administrado pela companhia securitizadora, sendo composto pela totalidade dos créditos submetidos ao regime fiduciário que lastreiam a emissão.

Já o banco emite títulos no mercado para os investidores, isto é, a securitizadora é quem antecipa a carteira de crédito dos bancos, pagando à vista para o banco e recebendo a prazo dos tomadores.

Contudo, é um valor mobiliário, por isso, deve ser objeto de oferta pública com autorização da CVM para ser ofertado ao mercado – exceto se for ofertado exclusivamente para investidor qualificado.

Fora estas, suas características principais são:

  • Não possui prazo mínimo
  • Não possui garantia do FGC
  • Possui lastro no crédito imobiliário e, sendo assim, tem garantia real
  • Há isenção de IR para investidor PF
  • É um título registrado na clearing de títulos da B3
  • Não há regulação para o valor unitário do título, no entanto, títulos com valor de aplicação de R$ 1.000,00 são comuns

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