Criado em meados da década de 1960, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é a principal ferramenta de financiamento habitacional no Brasil. Apesar de existir há tanto tempo, muitas pessoas ainda têm dúvidas sobre seu funcionamento: quais instituições participam desse processo, quais as regras, quem tem direito.
Se você se sente perdido nesse assunto, não se preocupe. Neste artigo, vou esclarecer os pontos mais importantes sobre o SFH, como:
- O que é o Sistema Financeiro de Habitação;
- Quais são as regras do SFH;
- Qual é a lei que regula o SFH;
- Quem são os intermediários financeiros;
- Quais bancos fazem parte do sistema.
Vamos nessa?
O que é Sistema Financeiro de Habitação?
Peça-chave da política habitacional brasileira, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é uma modalidade de financiamento para aquisição da casa própria.
Criado na década de 1960, surgiu inicialmente para atender as classes de baixa renda, oferecendo crédito com prazos longos e taxas de juro mais baixas.
Mais recentemente, em 2025, as regras do SFH foram flexibilizadas com o objetivo de atender também à classe média. Com isso, além da habitação popular, moradias de média e alto padrão avaliadas em até R$2,25 milhões passaram a se enquadrar nessa modalidade de financiamento.
Os recursos do SFH vêm dos depósitos em caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), e podem ser usados para compra, reforma ou construção de imóveis residenciais. Por ser uma linha de crédito voltada à redução do déficit habitacional, não pode ser utilizada para financiar imóveis com fins comerciais ou de aluguel.
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é normatizado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), e supervisionado pelo Banco Central do Brasil (Bacen).
Quais são as regras do SFH?
O Conselho Monetário Nacional (CMN) define as normas que regulam os contratos de financiamento do SFH, como tipos de imóveis, taxas de juros e condições para aprovação de crédito.
Os requisitos para solicitar essa linha de crédito são:
- Ser cidadão brasileiro, naturalizado ou com visto permanente no país;
- Ter mais de 18 anos ou ser emancipado a partir dos 16;
- Não possuir restrições nos cadastros de inadimplência, como Serasa, SPC e Receita Federal;
- Comprovar renda suficiente para o pagamento das prestações — que não podem ultrapassar 30% da renda mensal.
No que diz respeito ao imóvel e às condições do contrato, aplicam-se as seguintes regras:
- Apenas imóveis residenciais, avaliados em até R$2.250.000,00, podem ser financiados;
- O valor financiado pode chegar a até 80% do preço do imóvel;
- O prazo máximo do empréstimo é de 35 anos (420 parcelas);
- Quem está comprando o primeiro imóvel pode usar recursos do FGTS para amortizar parte da dívida;
- A taxa de juro é fixa, limitada a 12% ao ano + Taxa Referencial (TR);
- O contrato pode ser portado entre bancos.
Aqui cabe ainda um par de observações práticas:
- Como o valor da TR é sempre próximo a zero, o devedor, paga na prática, um valor igual ou muito próximo da taxa de juros acordada;
- Os bancos têm liberdade para definir suas taxas, desde que respeitem o teto legal estabelecido — esse valor é diretamente afetado pela Selic. Quanto mais alta a taxa básica de juros, mais cara a oferta de crédito;
- Além das parcelas mensais, é importante considerar custos adicionais, como a avaliação do imóvel, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e as taxas cartorárias, que variam conforme o tipo de contrato e a instituição financeira.
Qual é a Lei do Sistema Financeiro de Habitação?
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi criado pela Lei nº 4.380/1964, juntamente com outras políticas e serviços habitacionais, muitos dos quais já não existem.
A lei estabeleceu uma estrutura para que instituições financeiras oferecessem crédito destinado à compra, reforma ou construção de imóveis residenciais. Com foco especial nas famílias de menor renda, a legislação foi criada com o objetivo de reduzir o déficit habitacional no Brasil.
Quais os intermediários financeiros do SFH?
Os intermediários financeiros são as instituições que operam o SFH e disponibilizam o crédito aos clientes.
Entre elas estão:
- Bancos (múltiplos e comerciais);
- Caixas econômicas;
- Sociedades de crédito imobiliário;
- Associações de poupança e empréstimo;
- Companhias hipotecárias;
- E outras instituições autorizadas a operar no sistema.
A seguir, explico de forma detalhada como atuam cada um desses intermediários.
Bancos
Os bancos comerciais e múltiplos — constituídos com mais de uma carteira, como comercial e de investimentos — são os que a maioria das pessoas conhece e utiliza no dia a dia, como Bradesco, Itaú Unibanco, Santander, Banco do Brasil, Banrisul, entre outros.
Essas instituições oferecem o SFH como parte de sua carteira de crédito, realizando análise de crédito, gestão de contratos e administração dos financiamentos. Elas utilizam recursos próprios, da poupança e do FGTS, atendendo clientes em todo o país.
Caixa econômica
A Caixa Econômica Federal é a principal operadora pública do SFH. Além de oferecer financiamentos, é responsável por programas sociais de habitação, como o Minha Casa Minha Vida, e pela administração do FGTS. Além disso, integra o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
Historicamente, após a extinção do Banco Nacional da Habitação (BNH), a Caixa assumiu a gestão do SFH, concentrando grande parte dos financiamentos habitacionais no país e consolidando seu papel central na política habitacional brasileira.
Atenção: embora funcione como banco múltiplo, a Caixa não é oficialmente um banco, mas sim uma empresa pública vinculada ao Ministério da Fazenda.
Sociedades de Crédito Imobiliário (SCI)
Menos conhecidas, as Sociedades de Crédito Imobiliário (SCI) são instituições financeiras especializadas em crédito imobiliário, geralmente incorporadas a bancos múltiplos. Elas trabalham com financiamento de habitação, crédito para construção de imóveis e capital de giro para empresas do setor da construção.
As SCI têm atuação discreta e costumam se concentrar em programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida, captando recursos e seguindo as regras do SFH.
Atenção: todas as SCI são organizadas como Sociedade Anônima (S.A.).
Associação de Poupança e Empréstimo (APE)
As Associações de Poupança e Empréstimo (APE) são instituições organizadas em regime cooperativo. Elas captam recursos junto a seus associados e oferecem crédito imobiliário de forma local ou regional.
A exceção é a POUPEX, gerida pela Fundação Habitacional do Exército (FHE), que atua em todo o país e é, curiosamente, a única APE em funcionamento no Brasil nos dias de hoje.
Atenção: as APEs não são consideradas instituições financeiras, pois não captam depósitos do público nem têm autorização do Banco Central. Mesmo assim, podem oferecer crédito imobiliário aos associados e atuar como intermediárias do SFH.
Companhias Hipotecárias (CH)
As Companhias Hipotecárias (CH) são empresas especializadas em crédito imobiliário que utilizam o imóvel como garantia.
Criadas a partir da Resolução 2.122 do Conselho Monetário Nacional, em 1994, essas companhias concedem crédito para financiamento imobiliário, tanto comercial quanto residencial.
Outros intermediários financeiros do SFH
As seguintes instituições também atuam como intermediárias do Sistema Financeiro de Habitação:
- Cooperativas habitacionais: organizações cooperativas que captam recursos entre os associados e oferecem crédito imobiliário de forma local ou regional;
- Caixas militares: instituições ligadas às Forças Armadas, que administram crédito habitacional para militares e seus familiares;
- Entidades abertas de previdência complementar: empresas que oferecem planos de previdência privada e podem atuar como intermediárias do SFH usando recursos de seus planos;
- Companhias securitizadoras de crédito imobiliário: empresas especializadas em transformar recebíveis imobiliários em títulos negociáveis, atuando como intermediárias para financiar habitação.
Quais bancos fazem parte do Sistema Financeiro de Habitação?
Fazem parte do SFH os bancos comerciais e múltiplos com carteira de crédito imobiliário — em outras palavras, as instituições que a maioria das pessoas já conhece e utiliza.
Entre elas estão os bancos privados, como Santander, Itaú e Bradesco, além de bancos públicos nacionais e regionais, como o Banco do Brasil e o Banrisul.
Vale destacar também a Caixa Econômica Federal, que, embora não seja tecnicamente um banco, atua como a principal operadora pública e intermediadora do SFH no país.
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Não podia ser diferente: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é tema dos exames CA-300, CA-400 e CA-600. Por isso, se você quer trabalhar com crédito imobiliário e está se preparando para alguma das certificações da ABECIP, salve este artigo e volte a ele sempre que precisar revisar o conteúdo.
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Perguntas frequentes sobre o SFH
Ainda tem dúvidas sobre o Sistema Financeiro da Habitação? Respondi algumas perguntas para ajudar!
Quem tem direito ao Sistema Financeiro de Habitação?
Podem solicitar financiamento pelo SFH pessoas que:
- Sejam brasileiras, naturalizadas ou estrangeiras com visto permanente;
- Tenham mais de 18 anos (ou sejam emancipadas a partir dos 16);
- Não tenham restrições em órgãos de crédito (Serasa, SPC, Receita Federal);
- Comprovem renda suficiente, com prestações limitadas a 30% da renda mensal.
Qual a diferença entre SFH e Minha Casa, Minha Vida?
O SFH (Sistema Financeiro de Habitação) é a linha tradicional de financiamento imobiliário no Brasil, sem limite de renda familiar, atendendo imóveis de até R$2,25 milhões, com taxas de juros de até 12% ao ano, oferecido por bancos públicos, privados e pela Caixa. Já o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) é um programa dentro do SFH voltado para moradias populares, com foco em famílias de menor renda (até R$ 12 mil mensais), imóveis de valor mais baixo (até R$ 350 mil na Faixa 3 e R$ 500 mil na Faixa 4) e taxas de juros menores, que variam entre 4,5% e 10% ao ano conforme a renda. A MCMV é operada apenas pela Caixa e pelo Banco do Brasil, que oferece condições mais acessíveis para quem busca a primeira casa própria.
Qual a diferença entre o SFH e o SFI?
O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) não segue as regras do Governo Federal, o que dá mais flexibilidade para a oferta de crédito imobiliário. Na prática, ele abrange todos os financiamentos que não se encaixam nos critérios do SFH. É indicado para quem busca financiar imóveis de valores mais altos ou parcelas maiores.
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