Se você me acompanha há algum tempo aqui na TopInvest sabe que sou um grande fã e defensor dos FIIs.

Tudo isso porque acredito que os fundos imobiliários são uma forma fácil e desburocratizada de se investir em imóveis.

Além é claro de ser umas das melhores formas para viver de renda passiva.

Mas… todos investimentos tem pontos positivos e pontos negativos. Por isso escrevi este artigo com os 9 principais riscos dos fundos imobiliários.

Antes de tomar qualquer decisão de investimento é importante você ter o maior número de informações possíveis. Não precisa exagerar no medo, mas investir sem pensar nos riscos não seria nada inteligente.

1) Risco de mercado

O primeiro dos riscos dos fundos imobiliários é o risco de mercado. Como qualquer investimento de renda variável, nos fundos imobiliários ocorre uma oscilação natural das cotas de investimento.

Essa variação vai depender da oferta e procura pelas cotas do fundo, que por sua vez depende de fatores da economia do país.

Mas não há motivo para pânico porque os fatores econômicos afetam todos os investimentos, desde os imóveis, passando pelas ações e até mesmo os investimentos de renda fixa.

Sim, renda fixa também. Por exemplo, você viu o que a queda da SELIC fez com os investimentos de renda fixa? Este é um risco de mercado.

A grande diferença é que no imóvel físico você não abrir o Home Broker e ver a cotação exata do seu imóvel mudando a toda hora, o que torna o risco de mercado menos perceptível. O pulo do gato é que os FIIs tem um perfil mais conservador e são investimentos de médio a longo prazo focado na distribuição de renda. Ficar olhando a cotação do Fundo Imobiliário a todo momento para ver se o fundo valorizou ou desvalorizou não faz nenhum sentido.

2) Risco de liquidez

O risco de liquidez é o principal risco do investimento em um imóvel físico (já pronto) e também é um dos riscos dos fundos imobiliários, porém com menor intensidade. A liquidez de um investimento é a facilidade ou dificuldade de transformar o investimento em dinheiro.

Caso você precise vender seu imóvel ou fundo imobiliário é importante que este investimento tenha liquidez para que não seja necessário vender o ativo por um preço inferior ao preço de mercado.

A liquidez é um dos riscos dos Fundos Imobiliários e antes de investir é importante verificar a média de negociação de determinado fundo nos últimos 12 meses.

A boa notícia é que os 30 maiores fundos do país negociam diariamente valores superiores a R$ 500.000,00 o que é uma ótima liquidez.

3) Risco de inadimplência

A grande maioria dos FIIs investe em imóveis que são locados a terceiros. Dessa forma sempre existe uma possibilidade de que os inquilinos não paguem o aluguel. A má notícia é que se o inquilino não pagar o aluguel, o fundo não recebe o dinheiro e consequentemente isso diminui a sua rentabilidade.

Claro que chance dos inquilinos não pagarem o aluguel de um imóvel de propriedade de fundo imobiliário ou seu imóvel próprio não é muito diferente. Porém como os fundos imobiliários tem valores de investimento muito mais acessíveis (a partir de R$ 2,00) é mais fácil criar uma diversificação com vários imóveis e vários inquilinos. O que torna o risco de inadimplência menor.

4) Risco Físico

Por trás dos FIIs existem imóveis físicos (no caso dos fundos de tijolo). Em um imóvel físico há sempre o risco de enchentes, tempestades, incêndio, queda de aeronave (essa é um pouco mais difícil) o que chamamos de risco físico.

Claro que nos imóveis de fundos imobiliários todos estes riscos estão cobertos por uma apólice de seguro. E o seu imóvel, está coberto?

5) Risco de concentração

Alguns FIIs são muito concentrados porque investem em um único imóvel e tem como locatário um único inquilino (chamamos estes fundos de mono mono). Isso traz um risco de concentração muito grande uma vez que se o inquilino desocupar o imóvel, ou não pagar o aluguel sua rentabilidade tende a zero. 

Você pode minimizar este risco através da diversificação comprando cotas diferentes de fundos imobiliários ou dando preferência aos fundos geracionais (possuem mais de um imóvel e mais de um inquilino).

6) Especificidade

Quando você optar por adquirir um imóvel para investimento, normalmente é um imóvel comum. Uma sala comercial ou apartamento. Já nos fundos imobiliários isso nem sempre é verdade. Muitos fundos imobiliários tem imóveis bem específicos como galpões industriais preparados para determinados tipos de indústria, hospitais, faculdades e prédios em cidades com atividades específicas.

Enquanto o imóvel estiver locado é tudo ótimo (até porque estes fundos apresentam maiores rentabilidades em vista do maior risco). O problema é se o inquilino desocupar ou não pagar o aluguel. Encontrar um novo inquilino pode ser uma tarefa beirando o impossível.

7) Risco de vacância

O risco de vacância nada mais é do que o risco de o imóvel ficar vazio. O problema que um imóvel vago além de não trazer nenhum lucro ainda traz despesas como IPTU, condomínio e manutenção. Mais uma vez este é um risco presente tanto em fundos imobiliários como no investimento em imóveis reais. Mas aqui a vantagem fica no lado dos FIIs assim como no risco de concentração e inadimplência porque a diversificação é muito mais simples.

8) Risco de varejo

O risco de varejo se dá principalmente nos fundos imobiliários proprietários de Shoppings. Isso porque o aluguel destes imóveis tem um % do faturamento de seus lojistas. De grosso modo o risco de varejo significa que se as vendas dos lojistas que alugam imóveis em um fundo de Shopping forem mail, consequentemente o aluguel também será menor.

9) Risco de crédito

Todos os riscos anteriores se aplicam majoritariamente aos FIIS que chamamos de Fundos de Tijolo (aqueles que investem em imóveis físicos. Como você já leu em meu artigo anterior existem três tipos de fundos:

  • Fundos de Tijolo
  • Fundos de Fundos
  • Fundos de Papel

Os fundos de papel investem em instrumentos financeiros relacionados ao mercado imobiliário como por exemplo LCI e CRI que são títulos de dívida. Uma vez que estes fundos de investimento emprestam dinheiro a outras empresas que atuam no mercado imobiliário há sempre o risco de calote.

Ao adquirir um fundo de papel é importante verificar quais os títulos compõe a carteira do fundo e qual a classificação de risco destes investimentos. 

Uma das coisas em comum com os 9 riscos dos Fundos Imobiliários que vimos acima é que eles podem ser facilmente reduzidos através da diversificação. É o velho ditado de nunca colocar todos os ovos em uma única sexta.