Para mim, os fundos imobiliários são uma das melhores formas de se investir em imóveis, por sua burocracia simplificada e facilidade do processo. Além disso, é ainda uma excelente maneira de se viver de renda passiva.
Porém, é claro que tem seus riscos, assim como qualquer outro investimento. Seja para você mesmo investir, ou para entender melhor sobre o assunto para fins profissionais, neste artigo eu elenquei os principais riscos a serem considerados ao optar por essa modalidade.
O que é fundo imobiliário?
Primeiramente, deixa eu explicar que um fundo imobiliário é, em resumo, um investimento coletivo no mercado imobiliário. Eu particularmente gosto de utilizar a metáfora de um condomínio para simplificar esse conceito: vários investidores (que formam esse dito condomínio) reúnem seu dinheiro para aplicar na construção ou na aquisição de imóveis.
Quando esses locais começarem a render, o lucro vai ser dividido entre todo mundo que faz parte do condomínio. Quem toma conta da soma total dos investidores, aliás, é o gestor do fundo. Este, por sua vez, vai definir políticas e regras para a modalidade, que devem ser acordadas na contratação de seus serviços.
Como funciona o investimento em fundo imobiliário?
Essa parcela que cada investidor paga para fazer parte do fundo imobiliário é chamada de “cota”. Então, quem aplica, na verdade, está comprando cotas de um fundo – esses são os termos corretos para se referir à operação.
Os cotistas, por sua vez, não detêm direito algum sobre o imóvel no qual estão investindo – isso é algo reservado para o dono do imóvel. Ao mesmo tempo, também não têm nenhuma obrigação legal sobre o local, já que esta responsabilidade está a cargo do gestor do fundo.
Quais os riscos do fundo imobiliário?
Agora que você já compreendeu o funcionamento do fundo imobiliário, vamos analisar juntos alguns riscos possíveis.
1. Risco de mercado
Um fundo imobiliário é um investimento de renda variável. Ou seja, a sua rentabilidade está suscetível às oscilações da economia do país.
Um erro bastante comum de seus investidores é tentar checar com frequência o andamento de seu desempenho. Por quê? Primeiramente, por ser um bem físico, não há como conferir a cotação exata do imóvel a todo momento. Ademais, este é um investimento mais conservador, que traz frutos para o futuro – logo, se ater ao desempenho diário da aplicação não faz sentido.
2. Risco de liquidez
A liquidez é capacidade de um bem ou serviço – um imóvel ou seu fundo de investimento – ser transformado em dinheiro.
Para evitar esse risco, eu recomendo que o investidor sempre avalie o histórico de negociação do fundo nos últimos 12 meses. Assim, pode ao menos ter uma previsão para tentar evitar a venda deste ativo por um preço menor do que aquele que pagou.
3. Risco de inadimplência
Se os inquilinos de determinado imóvel não pagarem o aluguel, o fundo imobiliário em questão sofre as consequências, já que tem a sua rentabilidade reduzida.
A boa notícia aqui é que essa modalidade de investimento costuma ser acessível, com cotas iniciais de valores bem baixos. Assim, um investidor não precisa deixar todos os seus ovos em um ninho só: é perfeitamente possível comprar diferentes cotas, relacionadas a outros imóveis – e diferentes inquilinos.
5. Risco físico do imóvel
Enchentes, incêndios, tempestades… Tudo aquilo que puder danificar fisicamente um imóvel é classificado como risco físico. A melhor forma de prevenção, nesse caso, é checar se o fundo conta com uma apólice de seguro que cubra esse tipo de imprevisto. Por isso, inclusive, é tão importante checar absolutamente todas as informações antes de aplicar o dinheiro em qualquer título.
5. Risco de concentração
O risco de concentração existe quando alguém investe em um único imóvel, que também contém um único inquilino. Imagine, por exemplo, que esta pessoa desocupe o lugar, ou não pague o aluguel. O resultado? A rentabilidade pode ser zero.
Para evitar, felizmente é fácil: mais uma vez eu recomendo que o investidor não compre cotas de apenas um imóvel. É na diversificação de carteira que desenvolvemos mais segurança para os nossos investimentos.
6. Risco do ativo muito específico
Quem compra um imóvel para servir de investimento, geralmente adquire uma sala comercial ou uma casa – locais fáceis de serem vendidos ou alugados. Porém, quando se trata de um fundo imobiliário, os imóveis em questão podem ser bem específicos – como galpões, indústrias ou qualquer construção que sirva apenas para fins bastante particulares.
Essas cotas costumam ser mais rentáveis, é verdade. Contudo, o risco é muito maior. Afinal, se o local for desocupado, é extremamente difícil achar outro inquilino para fazer a substituição.
7. Risco de vacância
O risco de vacância, como o nome já entrega, é o risco de o imóvel se manter vazio. Dessa forma, além de não trazer lucros, gera despesas, já que há gastos com IPTU e manutenção, por exemplo.
Mais uma vez, esse é um risco que pode ser evitado se o cotista distribuir suas aplicações entre diferentes imóveis.
8. Risco do varejo
Aqui, temos um risco mais frequente em fundos imobiliários para shoppings. O que acontece é o seguinte: o aluguel das salas de um shopping é calculado também a partir de uma porcentagem do faturamento dos seus lojistas.
Por consequência, se esse faturamento for baixo, o aluguel também será. Assim, a rentabilidade dos cotistas também diminui.
9. Risco de crédito
Até então, todos os riscos que vimos até aqui dizem respeito aos fundos imobiliários de tijolo, ou seja, aqueles que servem para investir em imóveis físicos. Porém, temos também os fundos de papel, que investem em instrumentos financeiros dentro deste mercado.
Resumidamente, estes fundos emprestam dinheiro para empresas do setor imobiliário, o que abrange o risco de calote.
10. Risco de amarras judiciais
Os pormenores judiciais desse risco podem ser vários. Via de regra, um imóvel que já está dentro de um fundo não pode ser hipotecado após se tornar parte do investimento, por exemplo. Contudo, nada impede que um local que já tenha pendências judiciais seja adquirido pelos cotistas.
Falta de alvará e problemas com a prefeitura são outros tópicos que entram nessa categoria de risco.
11. Risco de obra
Uma obra pode sofrer vários imprevistos: acidente de trabalho de um funcionário, estouro no orçamento, embargamento, atrasos… Tudo isso pode acontecer em um fundo cujo imóvel em questão ainda está em construção.
O que acontece se um fundo imobiliário quebrar?
Primeiramente, eu preciso te lembrar que o patrimônio do fundo não é considerado como parte do patrimônio do administrador. Dessa forma, se o gestor do fundo falir ou ser retirado do cargo, o Banco Central fornece um gestor temporário até que um novo seja encontrado.
Outra forma de ter um fundo imobiliário quebrado é se um cenário muito pessimista persistir por muito tempo. As oscilações no mercado, afinal, são normais, por isso eu acredito que esta segunda instância é um pouco menos provável de acontecer.
Fundos imobiliários são garantidos pelo Fundo Garantidor de Crédito?
Não! Porém, como eu expliquei acima, o valor investido pelos cotistas no fundo não vai para a conta do administrador, já que o fundo é registrado como uma pessoa jurídica própria. Novamente, se o gestor falir, o patrimônio segue intacto, o que traz mais tranquilidade para os investidores.
É seguro investir em um fundo imobiliário?
É, sim! Como eu disse, todos os investimentos possuem determinado grau de risco, até mesmo os conservadores. A chave da questão é saber analisar esses riscos na hora de escolher um fundo.
Outra forma de se proteger, como eu mencionei várias vezes até aqui, é por meio da divisão do seu patrimônio não somente em diferentes cotas de fundos imobiliários, mas também de outros títulos de investimento. Assim, quando um ativo não estiver indo bem, ainda há outros para minimizar as perdas.
Como escolher um fundo imobiliário?
Tem quatro passos bem simples que vão te ajudar a escolher um bom fundo imobiliário. Dá uma olhada:
- Aprofunde o seu conhecimento sobre o assunto;
- Desenvolva o autocontrole emocional para não tomar decisões precipitadas;
- Conheça as classes de fundos imobiliários;
- Saiba os principais riscos do investimento em fundos imobiliários.
E, é claro, seja para fins profissionais ou pessoais, você pode seguir aprendendo mais sobre o assunto no canal do YouTube da TopInvest ou em nosso Instagram!
Comentários
Muito obrigado,tirou minhas dúvidas quanto aos riscos
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Saber dos riscos é indispensável. Texto bem esclarecedor!