Os Fundos Imobiliários vem se popularizando cada vez mais entre os investidores que tem receio em investir em ações mas estão insatisfeitos com o desempenho atual dos produtos de renda fixa.

Agora, será que existe uma relação entre fundos imobiliários e taxa de juros?

Essa grande atratividade para esse tipo de investimento se dá porque os fundos de investimento imobiliário apesar de serem ativos de renda variável, apresentam algumas características semelhantes a renda fixa como o pagamento mensal de alugueis.

Afinal de contas você já deve saber que um fundo de investimento imobiliário precisa distribuir mensalmente no mínimo 95% de seu lucro.

O lucro dos fundos imobiliários pode até ser proveniente da compra e venda de imóveis com lucro ou mesmo da amortização de juros proveniente dos títulos de dívida relacionados ao mercado imobiliário.

Mas em sua grande maioria os fundos de tijolo (conhecidos no mercado por serem proprietários de imóveis) tem suas receitas através da locação de imóveis.

Esses fundos de investimento imobiliários de tijolo possuem os mais variados imóveis que vão desde galpões de depósito industrial, passando por shopping center e faculdades até mesmo hospitais.

O pulo do gato é que a receita destes aluguéis é dividida mensalmente e proporcionalmente a seus investidores e com a isenção de Imposto de Renda a seus cotistas.

É justamente essa distribuição mensal dos alugueis que acaba confundindo a cabeça de alguns investidores.

Afinal é muito comum comparar o valor recebido a título de aluguel com a remuneração de um investimento em renda fixa. Isso leva os investidores a criarem uma relação direta entre fundos imobiliários e taxa de juros.

Mas é importante lembrar que os FIIs tem uma perspectiva de retorno que vai além do recebimento mensal dos alugueis. 

Assim como acontece no mercado real, um bom imóvel costuma se valorizar ao longo do tempo e o mesmo acontece com as cotas de fundos imobiliários. 

A correta análise de FIIs deve ser realizada através dos dividendos mais o potencial de valorização dos imóveis que compõe o portfólio do fundo. Eu realmente recomendo que você analise quais imóveis compõe a carteira de um fundo imobiliário.

Correlação entre rendimento dos Fundos Imobiliários e Taxa de Juros

Essa comparação entre os dividendos dos fundos imobiliários e taxa de juros cria um consenso de que quando a taxa SELIC está alta, os investimentos em FIIs não são tão atrativos porque o retorno de um título do tesouro direto traria um retorno mensal maior do que o recebimento dos alugueis do fundo.

Você pode notar essa correlação negativa com facilidade no gráfico abaixo criado pelo site RExperts.

Fundos Imobiliários e Taxa de Juros
Fundos Imobiliários e Taxa de Juros

É fácil perceber que quando acontece uma queda na taxa SELIC o IFIX (indicador que mede o desempenho da indústria de fundos imobiliários) tem forte valorização. E o inverso também é verdade onde um aumento da taxa SELIC acaba causando expressiva desvalorização no valor da cota dos fundos imobiliários.

O período examinado acima mostra que a uma forte correlação negativa entre fundos imobiliários e taxa de juros. Na média seria seguro dizer que quanto maior a taxa de juros menor será o valor das cotas dos fundos imobiliários.

No momento atual uma subida na taxa juros deve derrubar o preço dos FIIs uma vez que estes sofreram fortes valorizações com o movimento de descida dos juros. Para finalizar deixo uma pergunta para você.

Será que faz sentido vender os fundos imobiliários para aproveitar uma remuneração mais atrativa em investimentos de renda fixa?

Ou este seria um ótimo momento para adquirir mais fundos imobiliários e se aproveitar da valorização dos fundos no próximo ciclo de redução da taxa de juros?

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