Você está decidido que vai comprar aquela casa própria ou apezão, que já te acompanha em seus sonhos a algum tempo. Em um dia, você acorda determinado. Então, vai no banco e fala: “quero financiar este imóvel com vocês”. Ai surgem todas aquelas modalidades de financiamento e termos jurídicos. Você fica com a posse e o banco com a propriedade. Mas, qual a diferença entre propriedade e posse?

O banco, que não é nada burrão, vai querer uma garantia sobre este empréstimo. Porque a instituição financeira está assumindo um grande risco de crédito. Ou seja, o risco de você não pagar o financiamento. Dessa forma, existem algumas formas de garantias imobiliárias que você pode dar para o banco. Conforme a resolução n° 3.932/10 do Conselho Monetário Nacional onde o banco fica com a propriedade e o comprador com a posse.

Vamos definir esses dois conceitos, para melhorar a compreensão dos assuntos a seguir.

Propriedade x Posse

O indivíduo que possui propriedade do imóvel, tem direito pleno sobre este bem. Ou seja, todos os direitos são do proprietário e somente este tem exclusividade de usar, desfrutar e dispor, ceder a posse a outro onerosa ou gratuitamente. 

No caso da posse, este é o exercício dos poderes da propriedade BIPARTIDA. Este vai ter a posse direta e a propriedade indireta, que consta inclusive no registro de imóveis. Então, ao ser comprado o imóvel por financiamento, estará no registro da matrícula do imóvel que ele está alienado fiduciariamente a uma instituição financeira XPTO, durante o prazo de contrato que manterá a validade da bipartida direta e indireta.

Quem tem posse direta do imóvel é o devedor e quem tem posse indireta do imóvel é o credor.

Uma forma mais fácil de compreender esses dois conceito é num contrato de aluguel. 

O proprietário de um imóvel é aquele que está recebendo o aluguel e, quem tem a posse do imóvel é o locatário. Como o proprietário tem direito real sobre o imóvel, ele pode solicitar ao locatário a posse de volta (respeitados os prazos contratuais) de seu imóvel tanto para locar para outra pessoa, quanto para outros fins. 

Ficou mais fácil de compreender, né? Resumindo, a garantia é o próprio imóvel que está sendo financiado. Já o comprador tem apenas posse do imóvel e a instituição, que cede o financiamento, tem propriedade sobre a garantia.

Mas quando ocorre a liberação dos recursos para o financiamento imobiliário? Ocorrerá após a formalização das garantias, ou seja a averbação da garantia na matrícula. Em contrapartida, a liberação da garantia (desaverbação da garantia na matrícula) ocorre após a quitação total do financiamento, ou seja o banco não liberará a garantia até o financiamento estiver totalmente liquidado.

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Tipos de garantias imobiliárias

No mercado brasileiro, temos 4 (quatro) tipos de garantias imobiliárias:

  1. Alienação fiduciária;
  2. Hipoteca;
  3. Fiança;
  4. Penhor e Cessão de Recebíveis;

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