CEA - Certificação Especialista de Investimentos

O que são Fundos Imobiliários?

Kleber Stumpf
Escrito por Kleber Stumpf em 7 de novembro de 2019

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Com a queda constante da taxa de juros uma das perguntas que mais ouço ultimamente é o que são fundos imobiliários e quais suas vantagens.

Bom, desde de que você era criança provavelmente seus avós já diziam aos seus pais para investir em imóveis. Quando viramos adultos, nossos pais disseram o mesmo para nós. Até que um belo dia você ouviu que pode investir em imóveis com uma rentabilidade maior, pouco dinheiro e ainda ter isenção de imposto de renda no recebimento dos aluguéis com os Fundos Imobiliários. Mas afinal, o que são Fundos Imobiliários e como investir em imóveis através deste produto financeiro?

Durante muito tempo os imóveis foram, junto a poupança, as formas de investimento mais conhecidas pelos brasileiros. Os imóveis em especial são uma aplicação segura e ótimos para aposentadoria, porque fornecem renda recorrente se alugados. Mas a baixa liquidez é o que prejudica este tipo de investimento. Se você não conhece sobre risco de liquidez em outras palavras significa que isso não é algo que você consiga vender de uma hora para outra.

Mas como tudo tudo na vida tem uma solução, foi pensando exatamente como resolver o risco que liquidez que surgiram os fundos de investimento imobiliário que são uma forma de se investir em imóveis com alta liquidez e maior eficiência. Os investimentos nos Fundos de Investimento Imobiliário ganharam bastante força a partir de 2007 com a popularização dos Home Brokers e não demorou muito para que o FIIs conquistassem os investidores.

Como um FII é estruturado?

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados a aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cuidado com a palavra “destinados”, porque nem todos os FIIs investem diretamente em imóveis. Este investimento pode ser feito de forma indireta em ativos de renda fixa que financiam o mercado imobiliário como CRI e LCI ou mesmo através do investimento em outros fundos imobiliários.

De forma simples, é como se você e diversos amigos se unissem para investir em um imóvel juntos.

O administrador e gestor do fundo de investimentos irão preparar toda a parte burocrática como criação de CNPJ, cadastro na CVM, eleição do gestor e preparação da oferta do fundo aos investidores. Uma vez estruturado, o fundo cabe ao administrador a constituição da oferta e realizar a captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas em bolsa de valores ou mercado de balcão. 

Os recursos que são captados na venda de cotas poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, sejam eles já construídos ou não. Também não há restrição quanto a destinação do imóvel e esse pode ser tanto residencial quanto comercial. Dependendo do tipo de fundo imobiliário, os recursos podem ser utilizados para aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário e não necessariamente imóveis como comentei acima.

Regulamento

Todo FII tem um regulamento que dentre outras disposições, determina a política de investimento do fundo. A política pode ser específica e estabelecer, por exemplo que o FII invista apenas em imóveis prontos com destinação a aluguel de salas comerciais. Também pode ser genérica e permitir adquirir imóveis prontos no geral ou em construção os quais poderão ser alugados ou vendidos.

Com a compra dos imóveis o fundo obterá renda com sua locação ou venda (caso aplique em títulos e valores mobiliários, a renda terá origem nos rendimentos distribuídos por estes ativos). Esses rendimentos mensais dos fundos imobiliários funcionam como uma espécie de aluguel onde todos os meses você recebe o valor proporcional a sua participação no fundo imobiliário. Todos os fundos imobiliários precisam distribuir 95% do seu lucro a seus cotistas.

A grande atratividade aos investidores é que essa distribuição mensal é isenta de imposto de renda, diferente do aluguel tradicional, onde a tributação pode chegar a 27,50%. Só para fins de exemplo, vamos considerar que um investidor tem R$ 500.000,00 investidos em imóveis e os mesmos R$ 500.000,00 investidos em fundos imobiliários com um aluguel mensal de 0,60% sobre o valor do patrimônio (R$3.000,00). No aluguel de um imóvel, a renda líquida seria de R$ 2.775,00 já no fundo imobiliário seriam os mesmos R$ 3.000,00.

Pode parecer pouco mas em um horizonte de 10 anos a diferença seriam de absurdos R$ 27.000,00 sem levar em conta nenhuma espécie de correção dos valores.

Constituição

Os FIIs são constituídos sob forma de condomínio fechado. Isso quer dizer que não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes de certo prazo de duração dos fundos e na sua maioria tem prazo indeterminado (não tem prazo para finalizar). Mas isso não é uma má noticia, porque estas cotas podem ser livremente negociadas no mercado secundário.

Deixe-me simplificar. Comprar um imóvel na planta é como um condomínio fechado, você e os demais moradores compram a sua cota (no caso o apartamento) e não podem revendê-la a construtora. Porém depois de pronto você pode vendê-lo a quem quiser através de uma imobiliária que nesse caso seria o mercado secundário intermediado por uma corretora de valores.

Consegui te ajudar a compreender o que são fundos imobiliários? Se você ficou com qualquer dúvida não hesite em deixar nos comentários abaixo.

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