Quando você vai ao banco ou uma imobiliária para financiar um imóvel surgem diversas opções.

É financiamento via tabela PRICE, financiamento tabela SAC, com FGTS, sem FGTS e cada uma dessas modalidades ainda usam garantias imobiliárias diferentes. E, é sobre isso que vamos tratar nesse artigo.

O banco, que não é nada burrão, vai querer uma garantia sobre este empréstimo. Porque, a instituição financeira assume um risco de crédito. Ou seja, o risco de você não pagar o financiamento. Porém o banco não pode escolher a garantia que quiser e dessa forma, existem algumas formas de garantias imobiliárias regulamentadas que você pode dar para o banco. Conforme a resolução n° 3.932/10 do Conselho Monetário Nacional.

Em relação as garantias imobiliárias, veja alguns aspectos comuns a todas as formas de garantia.

Propriedade e posse

Vamos definir esses dois conceitos, para melhorar a compreensão dos assuntos a seguir.

O indivíduo que possui propriedade do imóvel, ele tem direito pleno sobre este bem. Ou seja, todos os direitos são do proprietário e somente este tem exclusividade de usar, desfrutar e dispor, desde que seja para sua comodidade. 

No caso da posse, o exercício dos poderes da propriedade é BIPARTIDA. Porque vai ter a posse direta e a posse indireta, sendo constatada no registro de imóveis. Então, ao ser comprado o imóvel por financiamento, estará no registro da matrícula do imóvel que ele está alienado fiduciariamente a uma instituição financeira XPTO, durante o prazo de contrato que manterá a validade da bipartida direta e indireta.

Quem tem posse direta do imóvel é o devedor e quem tem posse indireta do imóvel é o credor.

Uma forma mais fácil de compreender esses dois conceito é num contrato de aluguel. 

É proprietário de um imóvel, aquele que está recebendo o aluguel e quem tem a posse do imóvel é o locatário. Como o proprietário tem direito real sobre o imóvel, ele pode solicitar ao locatário a posse de volta de seu imóvel tanto para locar para outra pessoa, quanto para outros fins. 

Ficou mais fácil de compreender, né? Resumindo, a garantia é o próprio imóvel que está sendo financiado. Já o comprador tem apenas posse do imóvel e a instituição, que cede o financiamento, tem propriedade sobre a garantia.

Mas quando ocorre a liberação dos recursos para o financiamento imobiliário? Ocorrerá após a formalização das garantias, ou seja a averbação da garantia na matrícula. Em contrapartida, a liberação da garantia (desaverbação da garantia na matrícula) ocorre após a quitação total do financiamento, ou seja o banco não liberará a garantia até o financiamento estiver totalmente liquidado.

Os tipos de Garantias Imobiliárias

No mercado brasileiro, temos 4 (quatro) tipos de garantias imobiliárias:

  1. Alienação fiduciária;
  2. Hipoteca;
  3. Fiança;
  4. Penhor e Cessão de Recebíveis.

1) Alienação Fiduciária:

Num financiamento imobiliário, quando esse tipo de garantia é dada o prestador (instituição financeira) tem direito real sobre garantia. Para explicar melhor, nessa negociação existe duas partes. O devedor e o credor.

Devedor: É o indivíduo que está financiando o imóvel, usando os recursos de alguma instituição financeira. Ele possui a posse do imóvel, podendo morar nele. Como também, tem o usufruto do bem. Mas somente terá propriedade do imóvel, após a quitação do financiamento junto a instituição financeira. Lembrando que:

  • O imóvel não pode ser utilizado como garantia para uma outra compra ou empréstimo (já está sendo usado como garantia para o próprio financiamento);
  • O devedor não pode vender o bem sem a quitação do financiamento. Se for vender, precisará da autorização e ciência da instituição financeira. Ao ser vendido, o devedor deverá quitar o financiamento e receberá somente o valor líquido da negociação.

Credor: É nada mais, nada menos que a instituição financeira. É quem tem posse indireta do imóvel, por ter direito real de garantia desse bem. Isso ocorre devido a alienação fiduciária no registro do imóvel. O credor não irá usufruir do bem (morar no imóvel financiado pelo devedor). E somente o devedor será proprietário do imóvel, quando houver a quitação do financiamento. Lembrando que:

  • As questões de compra e venda da alienação é somente para fins de garantia. Ou seja, não gera ITBI (Imposto Sobre Transmissão Inter-Vivos), vai gerar apenas os custos de registro do imóvel.

– Características do contrato de um financiamento de imóvel:

  • Valor da dívida;
  • Prazo;
  • Taxa de juros;
  • Cláusula de alienação fiduciária;
  • Cláusula de usufruto do devedor;
  • Cláusula de venda em leilão no caso de inadimplência;
  • Cláusula de procedimentos de leilão;

– Procedimento de Cobrança:

Esses procedimentos são efetuados quando há dívida vencida. O devedor será notificado para que efetue pagamento até a carência contratual. Caso não regularize, a instituição irá requerer junto ao órgão oficial do registro uma notificação para regularização em até 15 dias, constituindo mora. Sendo agregado ao valor da parcela, os encargos legais e custas de protesto.

Daqui, poderemos ter dois casos: pagamento realizado e pagamento não realizado.

Pagamento realizado: ocorrerá a purgação da mora e restabelecimento do acordo anterior em contrato e o oficial repassa o pagamento da dívida em até 3 dias úteis, descontando as suas custas sobre o processo.

Pagamento não-realizado: as cláusulas do contrato serão executadas e o imóvel será de total poder da instituição financeira ou o credor que concedeu o financiamento. Com o imóvel sobre total direito do fiduciário,  este pode ir à leilão:

  • Primeira etapa do leilão: 30 dias após a consolidação da propriedade por parte do fiduciário, o imóvel é ofertado a valor de mercado. Caso não tenha um lance, ocorre um segundo leilão;
  • Segunda etapa do leilão: qualquer lance é aceito, podendo ser abaixo do valor de mercado, desde que o valor seja igual ou superior ao valor da dívida mais os custos com seguros, encargos legais, tributos e condomínios.

Se o valor oferecido no segundo leilão não atender às exigências da instituição financeira e o imóvel não for vendido, a dívida será considerada extinta havendo a quitação mútua:

  • Credor recebe o imóvel: a instituição financeira vai ganhar posse do imóvel;
  • Devedor recebe a quitação da dívida, que é dada por termo próprio no prazo de até 5 dias.

Se o imóvel continuar ocupado pelo devedor, este deverá pagar a taxa de ocupação do imóvel ao credor. Essa taxa equivale a 1% ao mês do valor do imóvel até a posse (como se fosse um aluguel).

É assegurado a reintegração de posse liminarmente em 60 dias, desde que se tenha a comprovação de propriedade, para o:

  • Fiduciário;
  • Cessionário;
  • Sucessor; ou
  • Adquirente em leilão.

É permitida a transferência de financiamento imobiliário para outra IF:

  • Portabilidade; ou
  • Refinanciamento: é quando o financiamento é renegociado e o imóvel é dado como garantia do pagamento das parcelas. Assim, a taxa de juros do empréstimo cobrada se torna menor.

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2) Hipoteca

É uma das garantias imobiliárias que é chamado de direito real de garantia, que apropria-se do valor do imóvel em caso de inadimplência se ocorrer a venda. Nesta relação teremos dois participantes: devedor é o hipotecante e o credor (instituição financeira) é o hipotecário.

– Características:

  • Hipoteca é uma garantia menos sólida do que a alienação fiduciário, porque não tem a propriedade do imóvel. Devido a este fato, a execução é mais complexa, pois exige o ajuizamento da ação de cobrança;
  • O hipotecante pode vender o bem e depois repassar o valor para o hipotecário;
  • Na hipoteca pode ser constituída uma nova garantia sob o bem hipotecado: você tem um bem hipotecado para receber um empréstimo, e também pode usá-lo para servir de garantia em uma locação de algum imóvel em caso de locação imobiliária.

– Cobrança e inadimplência:

A cobrança das dívidas na hipoteca funciona um pouco diferente, pois a execução deve ser somente por meio judicial. Essa cobrança pode ser realizada por cobrança judicial ou por adjudicação do bem. Vamos ver melhor cada uma das duas formas abaixo:

– Cobrança judicial:

  •  Ajuizamento da ação: juntamente com um advogado, abrir uma ação para entrar na justiça para cobrar a hipoteca;
  • Citação do executado: a citação é o ato pelo qual o hipotecante é convocado a integrar a relação processual;
  • Penhora do imóvel: apreensão do imóvel para o pagamento da dívida;
  • Prazo de embargos (pode se arrastar por anos); e
  • Leilão.

– Adjudicação do bem:

  • Hipotecário compra o bem: instituição financeira com o;
  • Para alienação usa-se sempre o valor de mercado – aí temos duas situações:
    • Se a dívida for menor que o valor do imóvel, vai sobrar dinheiro, correto? O valor que sobra é depositado para o hipotecário (credor);
    • Se a dívida for maior que o valor do imóvel, a execução judicial pode continuar.

3) Fiança

A Fiança é mais uma forma de garantia que podemos dar em nossas negociações. Ela é muito conhecida nos processos de locação de imóveis. 

Nela, é necessário que exista um fiador, que é uma pessoa que assuma a responsabilidade de pagar débitos de um terceiro, caso este não consiga cumprir com suas obrigações junto a empresa que estiver prestando serviço. 

Ou seja, a garantia é pessoal. É necessário que seja expresso no contrato vigente que o fiador se declara como responsável, pois a fiança é regulamentada pelo código civil.

Essa garantia se difere das outras duas que abordamos nas páginas anteriores, a alienação fiduciária e a hipoteca. Nestas duas, a garantia é real. Isso quer dizer que há um bem, um patrimônio como garantia.

IMPORTANTE: a fiança garante o principal mais as despesas correlatas. Por exemplo: eu não paguei aluguel, o fiador será responsável por pagar o meu aluguel, a multa por atraso, os juros, as despesas de cobrança e se necessário as custas judiciais.

Como funciona essa cobrança caso atraso e tenho como garantia a fiança? Vamos esclarecer:

  • A primeira cobrança será feita para o devedor, somente DEPOIS será cobrado o fiador;
  • Havendo mais de um fiador, a responsabilidade é solidária (todos respondem pelo total da dívida);
  • Para um fiador casado (exceto separação de bens – regime em que o patrimônio pertence a apenas um deles) a assinatura do cônjuge é obrigatória.

Em caso de inadimplência, em que o devedor não pagar a conta em atraso, ocorre:

  • Cobrança extra-judicial: primeiramente o advogado da instituição vai entrar em contato com o fiador alegando o atraso e solicitando o pagamento das dívidas. Não sendo quitada a dívida, o caso é levado para execução judicial;
  • Execução judicial: a instituição financeira entra com uma ação contra o fiador, para responsabilizá-lo pela dívida em aberto, conforme contrato vigente.

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4) Penhor e Cessão de Recebíveis como Garantias Imobiliárias

Aqui vamos analisar mais duas formas de garantias imobiliárias que pode ser estabelecido para a compra de imóveis. Vamos iniciar com penhor:

4.1 – Penhor:

  • Uma forma de garantia por bens móveis (jóias, peças de arte…);
  • Ocorre a transferência do bem, em que a posse fica com o credor.

– Direitos de quem faz o empréstimo:

  • Retenção do bem até a quitação total da dívida: sendo feito o pagamento total do valor devido ao credor, o bem é devolvido para a posse do tomador;
  • Executar ou vender o bem conforme disposto em contrato: havendo atraso nas parcelas do financiamento, a instituição financeira pode vender o bem para pagar o valor em aberto; e
  • Devolver o bem para o devedor realizar a venda:
    • depende de autorização judicial.

– Deveres de quem faz o empréstimo:

  • Devolver o bem após a quitação da dívida;
  • Ressarcir quaisquer prejuízos ao bem.

Agora vamos ver a última forma de garantia neste módulo para financiamento de imóvel:

4.2 – Cessão de Recebíveis:

  • Espécie de penhor de crédito (títulos);
  • Faz-se necessária a notificação do cliente do devedor (com anuência do comprador do imóvel).
    • Ou seja, funciona assim: temos um comprador de imóvel que negocia com uma construtora. Como a construtora precisa se capitalizar para ter dinheiro em curto prazo, ela vai fazer uma cessão de recebíveis com esta dívida do comprador do imóvel com um banco. Este banco tendo garantia, empresta para a construtora dinheiro correspondente.

Finalizando, quem paga a dívida é o comprador do imóvel. A construtora, que por sua vez repassa valores ao banco. É necessário a anuência do comprador – a aprovação da cessão de recebíveis – porque os títulos passarão a ser a favor do banco. 

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