O que é NOI?

Sigla para Net Operating Income (Receita Operacional Líquida, em tradução livre), o NOI serve para indicar a diferença entre a receita gerada por uma empresa e os gastos operacionais registrados no período.

Bastante utilizado no setor imobiliário, sua utilização nesse contexto serve como uma forma de medir a lucratividade de um imóvel e, consequentemente, dos investimentos no local. 

Como funciona o NOI?

O NOI é uma métrica que serve para avaliar se uma operação de compra ou venda de imóvel vale a pena, ou identificar quais investimentos no setor são mais vantajosos. Resumidamente, funciona como uma ferramenta para encontrar os ativos que têm a maior tendência de gerar lucro no futuro. 

Para encontrar o NOI, primeiro se considera as receitas geradas pelo imóvel. Essas podem ter as seguintes origens:

  • Estacionamento;
  • Aluguel;
  • Locação de espaços específicos (salas de reunião, por exemplo);
  • Máquinas de venda automática;
  • Publicidade nas áreas comuns e corredores.

No que tange às despesas relativas ao imóvel e que são utilizadas para a aplicação do NOI, temos:

  • Contas de luz e água;
  • Reparos;
  • Impostos;
  • Taxas de gestão;
  • Manutenções.

Em casos onde esses gastos são assumidos pelo locatário, a rentabilidade gerada pela propriedade é maior.

Qual é o cálculo do Net Operating Income?

Para encontrar o NOI, basta subtrair as despesas operacionais da propriedade pelas receitas brutas obtidas. Logo, antes desse cálculo, é necessário descobrir essa Receita Operacional Bruta (GOI, na sigla em inglês para Gross Operating Income).

A fórmula do GOI é a seguinte:

GOI = Renda Bruta Potencial – Vacância e perdas de crédito

Entenda o que é cada elemento da fórmula:

  • Renda Bruta Potencial: é a renda que seria obtida em um cenário hipotético, caso todas as unidades do imóvel estivessem alugadas dentro do preço do mercado e caso todos os inquilinos estivessem pagando o aluguel corretamente;
  • Vacâncias e perdas de crédito: incluem os espaços desocupados e os créditos perdidos por conta de inquilinos que não podem ou que se recusam a pagar suas obrigações.

Descoberto o GOI, basta aplicar essa fórmula para encontrar o GOI:

NOI = GOI – GO

Aqui, considere GO como os gastos operacionais do imóvel.

Para você compreender melhor, vamos a um exemplo simples. Imagine que um edifício residencial obtenha anualmente uma receita de R$ 40.000,00, derivada do pagamento de aluguéis. Já nas despesas operacionais, temos um IPTU de R$ 5.000,00 e seguro de R$ 6.000,00. 

Nesse cenário, a fórmula ficaria assim: 

NOI = 40.000 – 11.000

NOI = 29.000

Assim, a receita operacional líquida desse imóvel hipotético é de R$ 29.000,00 por ano. 

Qual a diferença entre NOI e EBIT?

Enquanto o EBIT aponta o lucro de um imóvel ou empresa antes da dedução dos juros e dos impostos, o NOI considera esses dados no cálculo. No Demonstrativo de Resultados do Exercício (DRE), ambos estão listados, já que trazem informações diferentes, relevantes ao investidor.

Perceba a diferença na fórmula dos dois indicadores:

Ainda em relação ao EBIT, este inclui no cálculo a depreciação do imóvel, algo que não faz parte do NOI.

Qual a importância do NOI?

Para aqueles que estão no processo de comprar ou vender um imóvel, o NOI auxilia na identificação de propriedades com maior capacidade de gerar receitas futuras. É, portanto, uma ferramenta de valuation.

Investidores do setor ou que desejam aplicar em Fundos de Investimento Imobiliário podem checar o NOI antes de tomar uma decisão. Assim, têm a oportunidade de encontrar aqueles que apresentam o valor mais alto e, consequentemente, a tendência a pagar suas dívidas e oferecer bons retornos.

Importante: antes de fazer qualquer investimento, é necessário checar seus riscos, tendências e histórico de maneira completa, nunca considerando apenas um indicador, mas uma combinação de vários.

Existem limitações no uso do NOI?

Embora o NOI seja útil para investidores do setor imobiliário, ele também é um indicador que pode ser manipulado para parecer maior. Se um gasto operacional significativo for adiado, por exemplo, a métrica parecerá mais positiva do que realmente é.

O mesmo vale para uma situação na qual, por alguma razão, um dos locatários recebe um desconto no aluguel — em troca de serviços de manutenção, vamos supor. Dessa maneira, a receita sofreria apenas um leve decréscimo, enquanto algum gasto grande estaria sendo cortado.

Novamente, cabe o reforço de que, antes de tomar uma decisão ao investir em ativos imobiliários, é fundamental que se avalie a operação como um todo, se valendo de uma combinação variada de métricas e indicadores.