Sonhar com a casa própria é quase um esporte nacional. Pagar por ela é outra história. Na hora de financiar, quase todo mundo esbarra na mesma dúvida: por onde começar?

Uma das respostas existe há mais de 60 anos. O Sistema Financeiro de Habitação, o SFH, nasceu em 1964, passou por várias moedas e crises e segue como a modalidade de financiamento imobiliário mais usada do país. Mesmo assim, o nome ainda confunde. Muita gente já ouviu falar, mas poucos sabem como ele funciona.

Em resumo, o SFH é um conjunto de regras do governo para financiar imóveis residenciais com juros limitados e prazo longo. O comprador ainda pode usar o FGTS. O dinheiro vem, em grande parte, da poupança.

Neste artigo, você vai entender a diferença entre SFH e SFI, as regras do sistema e quem pode pedir o crédito. Também vai ver quais instituições participam, de onde sai o dinheiro, qual é o limite atual e quais são as vantagens e desvantagens. 

O índice abaixo mostra o caminho:

Mas, afinal, de onde vem os recursos para financiar tantos imóveis? Spoiler: pode estar vindo do dinheiro de quem poupa e, quem sabe, o seu também.

O que é o sistema financeiro de habitação?

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é uma modalidade de financiamento com condições especiais destinada à aquisição, construção ou reforma de imóveis residenciais no Brasil. Ele foi criado para facilitar a compra da casa própria, com limite para as taxas de juros e possibilidade de financiar o imóvel em prazos mais longos.

O SFH surgiu há mais de 60 anos, com a promulgação da Lei nº 4.380. Na época, o país enfrentava um déficit habitacional e tinha pouco acesso ao crédito imobiliário. A proposta era estimular a construção de moradias e facilitar sua aquisição, especialmente pelas famílias de menor renda.

Em outubro de 2025, a Resolução CMN nº 5.255 atualizou as regras do SFH e elevou o limite de avaliação dos imóveis financiados de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, ampliando o alcance dessa linha de crédito.

Qual a diferença entre SFH e SFI?

Ambas são modalidades de crédito imobiliário, mas seguem regras diferentes. O Sistema Financeiro da Habitação tem limites definidos pelo governo para o valor dos imóveis e o custo do financiamento. Já no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), as condições são livremente acordadas entre o banco e o cliente, conforme as regras de mercado.

Veja uma comparação mais detalhada:

Característica

SFH

SFI

Quem define as regras

Governo, por meio do CMN

Condições negociadas entre as partes

Valor máximo do imóvel

Até R$ 2,25 milhões

Sem limite preestabelecido

Juros

Limite de 12% ao ano

Livre negociação

Uso do FGTS

Permitido, conforme as regras

Não permitido

Origem dos recursos

Principalmente poupança e FGTS

Recursos captados no mercado financeiro e de capitais. Exemplo: LCI e CRI

Perfil de uso

Moradia própria dentro do teto

Imóveis e operações que não se enquadram nas regras do SFH

 

Quais são as regras do SFH?

O Conselho Monetário Nacional (CMN) estabelece as regras do SFH, e o Banco Central fiscaliza seu cumprimento. Existem exigências tanto para o perfil de quem solicita o crédito quanto para as características do financiamento.

Vamos entender melhor cada uma dessas regras?

Quem se enquadrada no SFH

Para que um financiamento seja enquadrado no SFH, o interessado precisa atender a alguns requisitos pessoais e comprovar capacidade de pagamento. A instituição financeira também analisa seu histórico de crédito e verifica se o imóvel cumpre as condições do sistema. 

Entre os principais critérios, estão:

  • Ser brasileiro, naturalizado ou estrangeiro com visto permanente;
  • Ter mais de 18 anos, ou ser emancipado a partir dos 16;
  • Não ter restrições no Serasa, no SPC ou na Receita Federal;
  • Comprovar renda suficiente para pagar as parcelas. As instituições financeiras costumam adotar como referência o limite de 30% da renda mensal comprometida com o financiamento, mas esse percentual pode variar conforme os critérios de crédito de cada banco. 

O imóvel também passa por uma checagem. Ele precisa ser residencial, estar em área urbana e ter registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Outro ponto é a idade do interessado. A seguradora pode limitar a cobertura do seguro habitacional quando a soma da idade do contratante com o prazo do financiamento ultrapassa 80 anos e 6 meses. Portanto, quem tem mais de 45 anos pode precisar de um prazo menor que 35 anos.

Como é o financiamento do SFH

As condições do financiamento pelo SFH seguem limites estabelecidos pelo governo e critérios de concessão das instituições financeiras. Entre as principais regras e condições, estão:

  • Imóveis residenciais com valor de avaliação de até R$ 2,25 milhões;
  • Custo efetivo máximo de 12% ao ano;
  • Possibilidade de financiamento de até 80% do valor do imóvel, conforme as condições oferecidas pelo banco;
  • Prazos de pagamento que podem chegar a 35 anos, conforme a instituição financeira;
  • Análise da capacidade de pagamento do interessado;
  • Possibilidade de portabilidade do financiamento para outra instituição financeira.

O saldo do FGTS também pode ser utilizado para facilitar a aquisição da moradia ou reduzir a dívida. Para isso, o trabalhador precisa atender a algumas exigências:

  • Ter pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não;
  • Não possuir outro financiamento ativo no SFH, em qualquer parte do país;
  • Não ser proprietário de outro imóvel residencial nas condições que impedem o uso do fundo, considerando o município de residência ou de trabalho e suas regiões limítrofes e metropolitanas.

Por fim, vale ressaltar que o SFH não contempla o financiamento de imóveis comerciais ou a aquisição de imóveis para investimento e locação. 

Quais as operações do sistema nacional de habitação

A regulamentação do SFH prevê diferentes modalidades de financiamento voltadas à habitação. Elas abrangem desde a compra de um imóvel pronto até a construção e a melhoria de moradias. Confira:

  • Aquisição de imóvel residencial: compra de imóveis novos, usados ou ainda em construção;
  • Construção de imóvel residencial: financiamento para pessoas físicas construírem a própria moradia, com possibilidade de incluir a compra do terreno;
  • Produção de imóveis residenciais: financiamento para empresas e construtoras desenvolverem empreendimentos habitacionais. Nesse caso, o valor médio de cada unidade deve respeitar o teto do SFH;
  • Reforma ou ampliação: obras para melhorar ou aumentar imóveis residenciais;
  • Aquisição de materiais de construção: compra de materiais para construir, reformar ou ampliar imóveis residenciais em terrenos próprios ou cuja posse esteja regularizada.

Todas têm um ponto em comum: o imóvel precisa servir de moradia. É isso que mantém o SFH dentro do seu propósito.

Quem integra o Sistema Financeiro de Habitação?

O SFH reúne instituições financeiras, órgãos públicos e entidades privadas que atuam no financiamento habitacional. Algumas concedem crédito diretamente, enquanto outras participam do sistema por meio de operações e atividades ligadas ao setor imobiliário. 

Entre elas, estão:

  • Bancos múltiplos e comerciais: oferecem financiamentos imobiliários por meio de suas carteiras de crédito;
  • Caixas econômicas: incluem a Caixa Econômica Federal, que atua como agente financeiro e operador do FGTS;
  • Sociedades de Crédito Imobiliário (SCIs): instituições especializadas em operações de crédito imobiliário;
  • Associações de Poupança e Empréstimo (APEs): instituições civis que captam recursos dos associados e financiam a aquisição da casa própria;
  • Companhias hipotecárias: concedem financiamentos e empréstimos relacionados ao mercado imobiliário;
  • Órgãos públicos e sociedades de economia mista: podem atuar no financiamento de habitações e obras relacionadas;
  • Fundações, cooperativas e associações habitacionais sem fins lucrativos: participam de projetos de construção ou aquisição da casa própria;
  • Caixas militares: atuam em operações habitacionais voltadas ao público militar;
  • Entidades abertas de previdência complementar: podem participar do financiamento habitacional;
  • Companhias securitizadoras de créditos imobiliários: adquirem e transformam créditos imobiliários em títulos negociáveis, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Além dessas instituições, cabe citar ainda: o Conselho Monetário Nacional (CMN) que estabelece as diretrizes e regras do SFH, e o Banco Central que fiscaliza as instituições financeiras e o cumprimento da regulamentação.

Quais bancos fazem parte do Sistema Financeiro de Habitação?

O SFH inclui bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, como Itaú, Bradesco, Santander, Banco do Brasil e Banrisul. São instituições conhecidas, que oferecem financiamentos habitacionais junto a serviços como contas, cartões e investimentos.

O principal nome, porém, é a Caixa Econômica Federal. Depois do fim do BNH, ela assumiu a gestão do sistema e concentra grande parte dos financiamentos habitacionais do país. Também opera o Minha Casa, Minha Vida.

Um detalhe curioso: a Caixa não é oficialmente um banco. É uma empresa pública, ligada ao Ministério da Fazenda, que funciona como banco múltiplo.

Como o SFH é financiado?

Os recursos do SFH vêm principalmente da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Os bancos que captam depósitos de poupança precisam direcionar pelo menos 65% do saldo para o crédito imobiliário. Desse montante, no mínimo 80% devem financiar operações residenciais do SFH.

O FGTS também abastece o sistema com os depósitos mensais feitos pelos empregadores nas contas dos trabalhadores. Além dessas fontes, os bancos captam recursos por meio de instrumentos como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs). As parcelas pagas pelos mutuários também retornam às instituições e podem financiar novos imóveis.

Ou seja, o dinheiro que você deixa na poupança ou mantém em títulos de crédito imobiliário ajuda a financiar a casa própria de outras pessoas.

Qual é o limite de financiamento no SFH?

O SFH permite financiar imóveis residenciais com valor de avaliação de até R$ 2,25 milhões. Esse teto foi elevado em outubro de 2025, pela Resolução CMN nº 5.255, que substituiu o limite anterior de R$ 1,5 milhão. A mudança ampliou o acesso ao sistema para famílias de classe média que buscam imóveis de maior valor.

Quais as vantagens e desvantagens do SFH?

O SFH oferece condições que podem facilitar o financiamento da casa própria, como juros limitados e possibilidade de usar o FGTS. Por outro lado, o sistema estabelece limites para o valor do imóvel e exige que o comprador atenda a determinados critérios. 

Veja os principais pontos positivos e negativos:

  • Vantagens:
    • Juros limitados a 12% ao ano + TR;
    • Prazo de até 35 anos para pagar;
    • Uso do FGTS para dar entrada, pagar parcelas ou amortizar;
    • Portabilidade para trocar de banco e buscar condições melhores.
  • Desvantagens
    • Não financia 100% do imóvel, então pode exigir entrada;
    • Limita o valor de avaliação do imóvel a R$ 2,25 milhões;
    • Exige comprovação de renda e análise de crédito;
    • Não se destina à aquisição de imóveis comerciais ou para investimento e locação;
    • Envolve custos extras, como ITBI, avaliação do imóvel e registro em cartório.

Assim, o SFH oferece condições mais controladas para o crédito habitacional, mas também restringe o tipo e o valor dos imóveis financiados. É esse equilíbrio entre condições de acesso e limites de enquadramento que caracteriza o sistema.

Como saber se meu financiamento é SFH?

Você pode verificar o enquadramento do seu contrato na minuta do financiamento ou na folha de rosto emitida pelo banco. O documento deve indicar expressamente se a operação segue as regras do SFH ou do SFI.

As características do contrato também ajudam a identificar o sistema. O SFH financia imóveis residenciais com valor de avaliação de até R$ 2,25 milhões e segue limites específicos de custo efetivo. Além disso, permite o uso do FGTS, desde que o trabalhador e a operação atendam às exigências do fundo. Já os financiamentos que não se enquadram nessas condições podem seguir as regras do SFI.

O que você precisa saber sobre o SFH

Para quem estuda o mercado financeiro, vale guardar três pontos sobre o Sistema Financeiro da Habitação: sua finalidade habitacional, as fontes de recursos (poupança e FGTS) e os limites definidos pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Essas características ajudam a diferenciar o sistema do SFI e fazem parte dos conhecimentos sobre crédito imobiliário cobrados em certificações financeiras.

O tema faz parte do conteúdo programático das certificações CA-300, CA-400 e CA-600, da Abecip, voltadas a profissionais que atuam no mercado de crédito imobiliário. Também se relaciona aos conhecimentos sobre produtos de financiamento exigidos na certificação CPA, da ANBIMA.

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