Foro e Laudêmio: o que são e como impactam suas finanças?

Comprar um imóvel costuma envolver uma lista conhecida de custos: preço de compra, financiamento, ITBI, registro, condomínio, IPTU e por aí vai. 

Mas alguns imóveis têm uma particularidade que pode passar despercebida até a hora da negociação: foro e laudêmio. Essas cobranças estão relacionadas a determinados imóveis, especialmente terrenos da União, e podem afetar tanto o custo de manter a propriedade quanto o de vendê-la no futuro.

O assunto parece complicado porque envolve termos como aforamento, domínio útil e domínio direto. A lógica, porém, fica mais simples quando você entende que, em determinados imóveis, o particular possui os direitos de uso e exploração do imóvel, enquanto a União mantém uma parte da propriedade. É dessa relação que surgem cobranças como o foro e, em determinadas transferências, o laudêmio.

Eu prometo: é menos complicado do que parece. Vem comigo para ter a resposta para estas perguntas:

• O que é laudêmio e foro?
• Quais são as diferenças entre foro e laudêmio?
• Em que situações o foro e o laudêmio são cobrados?
• Quem deve pagar o foro e o laudêmio?
• Como o valor do foro e do laudêmio é calculado?
• O que acontece se eu não pagar o foro ou o laudêmio?
• Imóveis com foro e laudêmio são mais baratos?
• É possível parar de pagar o foro?

Vamos começar?

O que é laudêmio e foro?

Laudêmio e foro são cobranças relacionadas a determinados imóveis que estão submetidos a um regime especial de propriedade. Nos imóveis da União, isso aparece principalmente nos terrenos de marinha e em outras áreas administradas pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU). 

O ponto que costuma causar confusão é que, nesses casos, o particular pode ter o direito de usar e negociar o imóvel sem necessariamente ter sozinho toda a propriedade do terreno.

Isso acontece por meio do aforamento, também chamado de enfiteuse. Mas calma: se esses termos parecem complicados, a lógica é mais simples do que parece. 

Nesse modelo, a União continua sendo dona de uma parte do imóvel, chamada de domínio direto, enquanto o particular fica com o domínio útil, que é o direito de usar o imóvel, aproveitá-lo economicamente e, dentro das regras do aforamento, transferi-lo para outra pessoa. 

Em outras palavras, o particular tem a maior parte dos direitos sobre aquele imóvel, mas a União ainda mantém uma parcela da propriedade. 

No modelo da União, o domínio útil representa 83% e o domínio direto corresponde aos 17% que permanecem com a União.

É daí que surgem as duas cobranças. Quem possui o domínio útil de um imóvel aforado paga o foro, uma cobrança anual pela manutenção desse direito. Já o laudêmio aparece quando o domínio útil é transferido para outra pessoa em uma operação que envolve pagamento, como uma compra e venda. 

É o que a legislação chama de transferência onerosa: em vez de o direito ser passado gratuitamente, existe um pagamento ou outra forma de contraprestação envolvida na operação.

E tem mais: foro e laudêmio não são duas contas que o proprietário paga todos os anos. O foro é uma cobrança anual, que continua enquanto o imóvel estiver submetido ao aforamento. 

Já o laudêmio não é recorrente: ele pode ser cobrado quando o domínio útil é transferido em uma operação que se enquadra nas regras da SPU (Secretaria do Patrimônio da União), como uma compra e venda, e deve ser pago antes da formalização da transferência. 

Quais são as diferenças entre foro e laudêmio?

A maneira mais fácil de separar os dois é pensar em posse do imóvel vs transferência do imóvel. Enquanto a pessoa permanece como foreira, ou seja, enquanto mantém o domínio útil de um imóvel aforado, existe o foro. Quando esse direito é transferido em uma operação onerosa, pode surgir o laudêmio.

Para que você entenda melhor, olha só essa tabela comparando os dois:

No caso dos imóveis da União, o foro corresponde a 0,6% ao ano do valor do domínio pleno do terreno. O laudêmio corresponde a 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, sem incluir as benfeitorias, como construções e outras melhorias feitas no imóvel.

Aqui, aliás, aparece outra expressão que merece tradução: domínio pleno é a propriedade completa, ou seja, engloba o domínio direto e o domínio útil. 

Portanto, quando a SPU fala em 5% do domínio pleno do terreno, não está dizendo que o laudêmio será necessariamente 5% do preço total que comprador e vendedor combinaram para a casa ou apartamento. A base de cálculo é o valor do terreno considerado pela própria SPU.

Em que situações o foro e o laudêmio são cobrados?

Algumas situações em que essas cobranças podem aparecer são:

• Aforamento: quem possui o domínio útil de um imóvel aforado paga o foro anualmente;
• Compra e venda: quando o domínio útil de um imóvel aforado é vendido, a operação pode gerar laudêmio;
• Permuta: a troca de um imóvel ou de direitos sobre ele pode ser considerada uma transferência onerosa e gerar laudêmio;
• Dação em pagamento: quando o imóvel ou o direito sobre ele é entregue para quitar uma dívida ou outra obrigação, pode haver cobrança;
• Promessa de compra e venda: determinadas operações desse tipo também podem gerar laudêmio, conforme as regras aplicáveis;
• Integralização de capital: quando um imóvel ou direito sobre ele é transferido para uma empresa como parte da formação ou do aumento de seu capital, pode haver cobrança;
• Fusão de empresas: determinadas operações de reorganização societária também podem resultar em laudêmio.

Vale trazer um ponto aqui: é importante que você entenda que não basta um imóvel estar perto da praia para concluir que existe foro ou laudêmio, por exemplo. 

Essas cobranças dependem da situação jurídica do imóvel, ou seja, do regime ao qual ele está submetido. Nos imóveis da União, é preciso verificar se existe aforamento, se o imóvel está no regime de ocupação e se houve alguma transferência que possa gerar laudêmio.

Aliás, perceba que foro e laudêmio entram em momentos diferentes. O foro está ligado à manutenção do aforamento e, por isso, é uma cobrança anual. O laudêmio está ligado à transferência do domínio útil em determinadas operações, portanto não é uma cobrança recorrente.

E a palavra "onerosa" não precisa assustar. Ela simplesmente indica que existe algum pagamento ou outra forma de contraprestação na operação. Uma compra e venda, por exemplo, é uma transferência onerosa porque o comprador paga pelo imóvel. 

Já uma doação, em que não existe pagamento pelo direito transferido, é uma transferência gratuita.

E antes de prosseguirmos, um lembrete para você não confundir foro com taxa de ocupação. Os dois estão relacionados a imóveis da União, mas funcionam de maneiras diferentes. O foro existe quando o particular possui o domínio útil por meio do aforamento. Já a taxa de ocupação é cobrada quando a pessoa ocupa determinado imóvel da União sem possuir esse domínio útil.

Quem deve pagar o foro e o laudêmio?

O foro é pago pelo foreiro, nome dado à pessoa que possui o domínio útil de um imóvel submetido ao aforamento. Enquanto esse regime existir, o foreiro precisa pagar o foro todos os anos. Nos imóveis da União, o pagamento é feito à SPU por meio de DARF.

O laudêmio, por sua vez, é pago pelo transmitente, que normalmente é o vendedor, ou seja, quem está transferindo o domínio útil para outra. Em uma compra e venda, portanto, o vendedor é quem normalmente deve recolher o laudêmio antes de concluir a transferência perante a SPU.

Isso faz diferença para quem está comprando. Comprador e vendedor podem combinar entre si quem vai assumir determinado custo, mas esse acordo não muda automaticamente quem é considerado responsável pela obrigação perante a SPU. 

Além disso, o vendedor precisa regularizar a transferência e obter a Certidão de Autorização para Transferência (CAT), que é o documento utilizado para formalizar a operação.

Por isso, quem pretende comprar um imóvel sujeito a foro ou laudêmio precisa olhar além do preço anunciado. Vale verificar também qual é o regime do imóvel, quem deve pagar o foro, se existem débitos pendentes e quanto será o laudêmio daquela transferência.

Essa é a forma mais eficaz que o comprador tem de calcular com mais precisão quanto a operação realmente vai custar antes de fechar negócio.

Como o valor do foro e do laudêmio é calculado?

No regime dos imóveis da União, o cálculo do foro é relativamente direto: 0,6% ao ano sobre o valor do domínio pleno do terreno. Esse cálculo considera o terreno e não inclui as benfeitorias.

O laudêmio utiliza uma porcentagem maior, mas não significa que ele seja simplesmente 5% do valor total do imóvel. A regra é de 5% sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias.

E o que são essas benfeitorias? São, de forma simples, as construções e melhorias incorporadas ao imóvel, como uma casa construída sobre o terreno. Por isso, um apartamento anunciado por R$ 700 mil não necessariamente terá um laudêmio de R$ 35 mil. A base utilizada pela SPU pode ser bem diferente do preço total da negociação.

A SPU utiliza valores de avaliação próprios para esses cálculos. Segundo a própria Secretaria, esses valores são elaborados com base em Plantas de Valores Genéricos (PVG), que podem considerar, inclusive, valores atribuídos pelos municípios para fins de IPTU. A própria SPU oferece uma ferramenta para calcular o laudêmio antes da transferência.

Para visualizar a conta, imagine um terreno cujo valor considerado pela SPU seja de R$ 200 mil. Nesse caso, o foro anual seria de R$ 1.200, porque 0,6% de R$ 200 mil corresponde a esse valor. Se houvesse uma transferência que gerasse laudêmio, os 5% corresponderiam a R$ 10 mil.

Atenção: o exemplo serve para entender a mecânica, agora, em uma negociação real, o valor deve ser consultado no cadastro da SPU, porque é essa avaliação que serve de base para o cálculo. 

Para fazer essa consulta, é preciso usar o RIP do imóvel, que é o número de identificação cadastral do imóvel em questão.

O que acontece se eu não pagar o foro ou o laudêmio?

Deixar o pagamento para depois pode complicar bastante a situação do imóvel, afinal, débitos relacionados a imóveis da União podem ser cobrados, inscritos nos sistemas correspondentes e dificultar futuras operações com o imóvel.

Olha só as principais consequências:

• A dívida aumenta: enquanto o valor não for pago, o débito continua aberto e pode receber juros, multas e outros acréscimos previstos nas regras de cobrança;
• A União pode cobrar a dívida: se o pagamento não for feito espontaneamente, a SPU pode iniciar os procedimentos para cobrar o valor devido;
• O débito pode ir para a Dívida Ativa da União: se a dívida não for regularizada, ela pode ser inscrita na Dívida Ativa da União (DAU), e passa a ser cobrada pelos mecanismos próprios da União;
• Pode haver inscrição no CADIN: dependendo do caso, a dívida também pode levar à inclusão do responsável no Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal (CADIN), que registra pessoas com determinadas obrigações em aberto perante órgãos públicos federais;
• A venda do imóvel pode ficar travada: a falta de regularidade pode impedir ou dificultar a transferência do imóvel. Em uma venda, por exemplo, é preciso regularizar a situação perante a SPU para obter a documentação necessária à transferência;
• O aforamento pode ser perdido: no caso do foro, a inadimplência prolongada pode ter uma consequência ainda mais séria. Se o proprietário deixar de pagar por três anos consecutivos ou quatro anos intercalados, o aforamento pode caducar, ou seja, o particular pode perder o direito que tinha sobre o imóvel nesse regime.

No caso do laudêmio, existe ainda um problema bastante prático: como ele precisa ser recolhido antes da transferência onerosa, uma pendência pode impedir que a venda avance normalmente. 

Imóveis com foro e laudêmio são mais baratos?

Até podem ser, mas não existe uma regra que determine isso. O simples fato de um imóvel estar sujeito a foro ou laudêmio não estabelece um desconto no preço, já que o valor continua dependendo de localização, tamanho, conservação, oferta, demanda e de uma série de outras características.

O que pode acontecer é o comprador considerar essas obrigações na hora de fazer sua proposta. Se dois imóveis forem semelhantes, mas apenas um estiver sujeito a foro e laudêmio, esses custos podem entrar na conta e influenciar a disposição de pagar por cada um deles.

A comparação fica ainda mais interessante quando se pensa no custo total de propriedade, já que o preço de compra é apenas uma parte da conta. Dependendo do imóvel, também entram condomínio, IPTU, manutenção, financiamento, foro e, no futuro, o eventual laudêmio em uma nova transferência.

É possível parar de pagar o foro?

Sim. Em algumas situações, o proprietário pode comprar da União a parte que ainda pertence a ela e, com isso, deixar de pagar o foro. Esse processo é chamado de remição do aforamento.

Nos imóveis da União submetidos a esse regime, o particular tem 83% dos direitos sobre o terreno, enquanto os 17% restantes pertencem à União. Na remição, o proprietário compra essa parcela de 17% e passa a ter a propriedade completa do terreno. A SPU informa que o valor da remição corresponde a 17% do valor do terreno.

Depois que a remição é concluída, o imóvel deixa de estar submetido ao aforamento. Com isso, o proprietário deixa de pagar o foro, já que não existe mais essa relação com a União.

Mas isso não quer dizer que a remição sempre vale a pena. É preciso comparar quanto custa comprar os 17% com quanto o proprietário paga de foro por ano. Se o foro for baixo, pode levar bastante tempo para recuperar o valor gasto na remição. Se o foro for alto e a pessoa pretende continuar com o imóvel por muitos anos, a conta pode ser mais interessante.

A remição também não acontece automaticamente. O proprietário precisa solicitar o procedimento à Secretaria do Patrimônio da União (SPU), apresentar a documentação exigida e pagar o valor correspondente.

Vale um último cuidado: os percentuais de 0,6% para o foro, 5% para o laudêmio e 17% para a remição apresentados aqui correspondem ao regime dos imóveis da União administrados pela SPU. Eles não devem ser aplicados automaticamente a qualquer imóvel que tenha foro ou laudêmio, ok?

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