Já falei bastante sobre investimentos aqui na TopInvest, como por exemplo as vantagens e desvantagens de investir no Tesouro Direto, por que ele é um bom investimento e o por quê de você investir nele.

Hoje, continuando a falar sobre investimentos vamos abordar sobre por que investir em Fundos Imobiliários.

Antes que você pergunte, um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados a aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cuidado com a palavra “destinados”, pois nem todos os FIIs investem diretamente em imóveis.

Os Fundos de Investimento Imobiliário são negociados diretamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado, através do home broker (veja aqui como escolher uma corretora de valores).

Uma das grandes vantagens dos FIIs é que os pagamentos dos rendimentos dos FIIs costumam a ser feitos mensalmente, no mesmo dia do mês (não há uma exatidão absoluta, devido ao número diferente de dias nos meses do ano) e caem diretamente na conta da sua corretora de valores.

Quer coisa mais fácil do que isso? Pois é, isso é só o começo. Então vem comigo e descubra por que investir em Fundos Imobiliários pode ser incrível.

Realizar a paixão Brasileira de investir em imóveis, mas sem correr os mesmos riscos.

Desde de que você era criança, provavelmente seus avós já diziam aos seus pais para investir em imóveis. Quando viramos adultos, nossos pais disseram o mesmo para nós. Vale lembrar que investir em imóveis físicos, possuem diversas desvantagens. Tais como:

No geral, a concentração do investimento também traz outros riscos como a vacância, baixa rentabilidade e altos custos envolvidos. Todo o problema acontece, porque o valor unitário do imóvel é muito grande. Em grandes cidades, por exemplo, um imóvel de quarto e sala em um bairro agradável não custa menos do que R$ 200.000,00.

Dessa forma, diversificar investindo no mercado físico de imóveis se torna difícil. É necessário ter muito dinheiro para montar uma carteira de imóveis com uma diversificação saudável. É importante, por exemplo, possuir imóveis em diversas regiões e não somente naquela que você reside, para evitar o risco de mercado.

Outro grande problema é a falta de liquidez, o que é causado justamente pelo alto valor de investimento. Para transformar seu imóvel novamente em dinheiro, é preciso realizar a venda do ativo e não é todo dia que aparece alguém com centenas de milhares de reais, para efetuar a compra.  Na maioria dos casos, a venda de um imóvel é demorada.

Para piorar as coisas, a pressa neste momento é sua pior inimiga. Porque uma venda as pressas, pode causar grandes perdas.

Tudo isso fez você quase desistir de investir em imóveis, até que um belo dia você ouviu que pode investir em imóveis com uma rentabilidade maior, pouco dinheiro e ainda ter isenção de imposto de renda no recebimento dos alugueis com os Fundos Imobiliários.

Acesso a empreendimentos de qualidade.

Um dos principais motivos por que investir em Fundos Imobiliários é a reunião de diversos investidores, que juntos representam um volume de investimento significativo. Este volume significativo de recursos acaba abrindo muitas portas, o que permite que estes fundos adquiram imóveis (ou mesmo uma participação) de alta qualidade, tais como:

  • Shoppings;
  • Hospitais;
  • Faculdades;
  • Galpões de logística;
  • Prédios comerciais.

Estes imóveis chegam a ter um custo de 500 milhões de reais e não são acessíveis aos pequenos investidores no mercado físico, mas isso é totalmente possível através dos fundos imobiliários. Por isso, este é um dos melhores motivos para investir em fundos imobiliários.

Liquidez

Todos os investimentos, sem nenhuma exceção, possuem riscos. Ao investir em imóveis físicos, o maior risco é o risco de liquidez (dificuldade de transformar o imóvel em dinheiro no curto prazo).

Uma das vantagens dos fundos imobiliários sobre os imóveis físicos, é a grande liquidez que os FIIs apresentam. Você pode vender suas cotas de fundos imobiliários a qualquer momento (nos maiores FIIs é possível vender valores de R$ 500.000,00 em um dia, sem dificuldades). Para fazer isso, basta abrir seu Home Broker e vendê-lo a preço de mercado.

Já seu imóvel físico será necessário procurar uma imobiliária e aguardar algum comprador fazer uma oferta.

Fracionamento

Caso o proprietário de um imóvel precise utilizar parte dos recursos, ele não poderá vender apenas uma parte do imóvel. É impossível vender apenas um quarto. Já nos fundos imobiliários, é possível vender somente o valor estritamente necessário e de forma praticamente imediata.

Se no próximo mês, você puder investir esses recursos novamente, basta acessar seu Home Broker e recomprar as cotas do fundo imobiliário.

Acesso a investidores de qualquer porte

Os fundos de investimento imobiliários possuem cotas bastante acessíveis. Em alguns casos, como o FLMA11, é possível investir com pouco mais de R$ 2,00. Isso acaba possibilitando tanto pequenos poupadores, como grandes fundos de pensão e fundos internacionais terem acesso a este mercado.

Isenção de IR nos rendimentos

Este é meu motivo favorito de por que investir em Fundos Imobiliários.

Ao investir em um imóvel físico, quando receber o aluguel do seu imóvel, você será tributado pela tabela progressiva de imposto de renda e a tributação pode chegar até 27,50%. Já nos FIIS há a isenção do imposto de renda sobre os rendimentos para pessoas físicas.

Para que essa isenção exista, há alguns pré-requisitos:

Quanto a tributação dos FIIs, um ponto de atenção é que o ganho de capital é tributado em 20%, enquanto nos imóveis físicos é de 15%. Porém, se os custos forem analisados como um todo, sua negociação mesmo com o pagamento de imposto de renda em 20%, ainda é muito mais barata do que a negociação dos imóveis físicos. Porque os demais custos são muito menores.

Maior rentabilidade

A rentabilidade dos FIIs normalmente é bem maior do que a de um imóvel físico. Isso acontece por dois motivos. A qualidade do imóvel e dos inquilinos, e pela vantagem da isenção do imposto de renda.

Junto a rentabilidade, podemos também considerar como um dos motivos para investir em fundos imobiliários a menor taxa de vacância, que seria uma taxa de ocupação alta dos alugáveis.

Ou seja, muitos imóveis a partir do FIIs estão locados e sendo utilizados. Dessa forma, percebemos que nesta modalidade há a possibilidade de investir com uma grande diversificação, ou seja, poder comprar FIIs com valores acessíveis e em diferentes locais e regiões, tornando assim um investimento mais rentável que num único imóvel físico.

Acesso a inquilinos de primeira linha

A lógica é a mesma pelo grande volume de recursos. Assim, como através de um fundo imobiliário você tem acesso a imóveis de primeira linha, os inquilinos, com certeza, serão de grande porte e de primeira linha também.

A vantagem de ter inquilinos de renome, é que o risco de haver problema é relativamente menor. Já pensou ter inquilinos como:

  • Banco do Brasil
  • Santander
  • Lojas Americanas
  • Caixa Econômica Federal
  • HP
  • Peugeot

Mas nem tudo são flores. Agora que você já sabe por que investir em Fundos Imobiliários é importante também conhecer seus riscos.

Risco de crédito

Os fundos de papel investem em instrumentos financeiros relacionados ao mercado imobiliário, como por exemplo LCI e CRI, que são títulos de dívida. Uma vez, que estes fundos de investimento emprestam dinheiro a outras empresas que atuam no mercado imobiliário, há sempre o risco de calote.

Ao adquirir um fundo de papel é importante verificar quais os títulos compõe a carteira do fundo e qual a classificação de risco destes investimentos.

Risco de inadimplência

A grande maioria dos FIIs investem em imóveis que são locados a terceiros. Dessa forma, sempre existe uma possibilidade de que os inquilinos não paguem o aluguel. A má notícia é que se o inquilino não pagar o aluguel, o fundo não receberá o dinheiro e consequentemente, isso diminuirá a sua rentabilidade.

Claro, que as chance dos inquilino não pagar o aluguel de um imóvel de propriedade de fundo imobiliário ou seu imóvel próprio, não é muito diferente. Porém, como os fundos imobiliários têm valores de investimento muito mais acessíveis (a partir de R$ 2,00), é mais fácil criar uma diversificação com vários imóveis e vários inquilinos. O que torna o risco de inadimplência menor.

Ao ler este material fica fácil saber por que investir em Fundos Imobiliários é uma das minhas alocações favoritas.

Resumindo, os fundos imobiliários são um ótimo investimento. Mas, nem tudo é perfeito, né? É óbvio, que irão existir alguns pontos negativos. Então, seja precavido.

É claro, que isso não significa que você deve deixar de investir. Porque convenhamos, até respirar tem uma margem de risco e nem por isso você deixa de fazer, não é mesmo?