Os imóveis sempre estão entre os objetivos de investimento da maioria dos brasileiros. É algo cultural.

Só que nesta série especial de artigos sobre fundos imobiliários eu já expliquei sobre as diversas vantagens de se investir em imóveis através dos fundos imobiliários.

Já pensou em investir em um Shopping center por apenas R$ 100,00? Pois é, agora que você já sabe destas vantagens eu preparei um passo a passo para investir em FIIs.

Antes de falar sobre o passo a passo para investir em FIIs quero lhe lembrar de uma enorme vantagem dos fundos de investimento imobiliários. 

Caso uma pessoa física não tenha mais de 10% ( o que é muito raro porque os fundos tem patrimônio na casa dos bilhões) das cotas de um fundo não há imposto de renda sobre o recebimento dos alugueis.

Isso é uma enorme vantagem uma vez que ao comprar imóveis para alugar na pessoa física você pode chegar a pagar 27,50% de toda a renda de aluguel.

Primeiro Passo – Escolher uma Corretora de Valores

É somente através de uma corretora de valores você pode comprar e vender cotas de FIIs. Então o primeiro passo é óbvio não é mesmo? Abrir uma conta em uma corretora de valores.

Mas calma, antes de sair abrindo uma conta em qualquer corretora é importante escolher uma.

Uma boa dica para ver a qualidade de uma corretora é analizar a opinião de seus clientes sobre a instituição financeira. Verifique também se o perfil  da corretora se encaixa com o que você quer fazer.

Algumas corretoras de valores são mais voltadas a renda fixa, outras a fundos imobiliários e algumas a ações. Nesta etapa aproveite para verificar o Home Broker e a qualidade de atendimento da empresa.

Depois de fazer isso verifique alguns aspectos importantes sobre a corretora como por exemplo, seus custos e taxas. E claro, preste muita atenção na hora de checar a taxa de corretagem para fundos de investimento imobiliários. 

Algumas corretoras não cobram taxa nenhuma para FIIs. Hoje é possível investir em FIIs com corretagem zero na Rico e na Clear por exemplo. Porém a grande maioria cobra uma taxa de corretagem que varia de R$ 2,50 e chega até R$ 24,00 por operação!

Algo que você não deve esquecer de fazer é checar a qualidade do Home Broker. Para isso você pode abrir uma conta na corretora e dar uma testada antes de começar a investir.

A abertura da conta é gratuita e você só pagará se for investir. Mexa um pouco no HB e veja se ele é fácil de usar, caso não tenha acesso a ele olhe o seu funcionamento em sites como o youtube para ter uma idéia.

Para abrir a conta em uma corretora de valores você precisará de uma cópia do seu RG, do seu CPF, comprovante de endereço e também preencher uma ficha cadastral. Eu escrevi um artigo bem completo falando mais sobre a escolha de uma corretora de valores que você pode gostar.

Feita a abertura da conta na corretora, podemos passar a etapa dois do nosso passo a passo para investir em FIIs.

Segundo Passo – Escolha o Tipo de FII

A segunda etapa neste passo a passo para investir em FIIs é a escolha do tipo de fundo. É importante que você saiba que existem 3 tipos de Fundos imobiliários:

  • Fundos de tijoloSão constituídos por imoveis físicos já construídos ou em construção, ou seja, você compra parte de um imóvel. Muitos dos quais você não poderia comprar normalmente. Alguns exemplos são prédios, shopping centers, faculdades, hospitais e agencias bancarias.
  • Fundos de papel: Este tipo de fundo imobiliário investe na compra de LCIs (Letras de crédito imobiliários) e CRIs (Certificados de recebíveis imobiliários);
  • Fundos de fundos: Fundo Imobiliário que investe em outros fundos imobiliários;

Acredite, o tipo de fundo é muito importante para poder conjecturar seu futuro. Por exemplo, fundos de papel baixam o rendimento quando a inflação e o CDI estão baixos. Fundos de Shoppings, escritórios e lajes comerciais, se beneficiam quando a economia do país está bem.

Nos fundos de papel há algumas características que devem ser observadas que são exclusivas deles. Informações como o número de papéis e o ratting dos ativos são muito importantes. Lembre-se também de ver as garantias do papel para saber o que você terá de volta se o devedor não cumprir o seu compromisso.

Existem algumas características que valem para todo tipo de fundo. Algumas destas análises comuns são o administrador do fundo, tamanho do patrimônio e a diversificação interna do fundo (inquilinos diversos ou papeis de mais de um emissor).

Terceiro Passo – A rentabilidade

Muitos investidores montam sua carteira de fundos imobiliários analisando apenas a rentabilidade, mas isso é um grande erro. A rentabilidade é importante, mas olhar somente para esse aspecto pode ser um erro gravíssimo.

Primeiramente analise o rendimento médio nos últimos 36 meses.

Analizar os rendimento em um prazo maior por si só já ajuda você a verificar se este é um fundo bom pagador de rendimentos no longo prazo e também não te deixa cair na armadilha da distribuição de um rendimento esporádico que acaba distorcendo a rentabilidade do mês.

A segunda coisa que você vai querer fazer é verificar a constância destes rendimento.

Isso vai lhe trazer segurança e uma previsibilidade de quanto ganhará. Essas informações são de fácil acesso junto ao site da B3 ou em portais especializados em informações como o Bastter.com.

De nada adianta investir em um fundo que distribuiu um rendimento enorme porque recebeu a multa de desocupação de um imóvel e ficará um longo período sem receber nada.

Cuidado com a armadilha da RMG (renda mínima garantida). Para tornar o investimento mais atrativo aos investidores iniciais, diversos fundos ofereceram uma renda mínima garantida muito atrativa.

Alguns destes fundos garantiam rendas de 12 % a.a enquanto a renda real do fundo era próxima a 6%. Sabe o que acontece quando acaba a RMG? Sua renda cai pela metade.

Quarto passo – Análise de Risco

Fundos de investimento imobiliário são investimentos de renda variável e nosso passo a passo para investir em FIIs não seria completo se não tratássemos dos riscos deste tipo de investimento.

Em relação aos FIIs, os principais riscos são os que seguem:

Risco de Varejo

O risco de varejo se dá principalmente nos fundos imobiliários proprietários de Shoppings. Isso porque o aluguel destes imóveis tem um % do faturamento de seus lojistas.

De grosso modo o risco de varejo significa que se as vendas dos lojistas que alugam imóveis em um fundo de Shopping forem mal, consequentemente o aluguel também será menor.

Especificidade

Quando você optar por adquirir um imóvel para investimento, normalmente é um imóvel comum.

Uma sala comercial ou apartamento. Já nos fundos imobiliários isso nem sempre é verdade. Muitos fundos imobiliários tem imóveis bem específicos como galpões industriais preparados para determinados tipos de indústria, hospitais, faculdades e prédios em cidades com atividades específicas.

Enquanto o imóvel estiver locado é tudo ótimo (até porque estes fundos apresentam maiores rentabilidades em vista do maior risco).

O problema é se o inquilino desocupar ou não pagar o aluguel. Encontrar um novo inquilino pode ser uma tarefa beirando o impossível

Risco de vacância

O risco de vacância nada mais é do que o risco de o imóvel ficar vazio. O problema que um imóvel vago além de não trazer nenhum lucro ainda traz despesas como IPTU, condomínio e manutenção.

Fundos com mais imóveis tem um risco de vacância menor.

Risco Físico

Por trás dos FIIs existem imóveis físicos (no caso dos fundos de tijolo). Em um imóvel físico há sempre o risco de enchentes, tempestades, incêndio, queda de aeronave (essa é um pouco mais difícil) o que chamamos de risco físico, por isso leia com atenção a apólice de seguro do imóvel.

Risco de Concentração

Alguns FIIs são muito concentrados porque investem em um único imóvel e tem como locatário um único inquilino (chamamos estes fundos de mono mono).

Isso traz um risco de concentração muito grande uma vez que se o inquilino desocupar o imóvel, ou não pagar o aluguel sua rentabilidade tende a zero.

Você pode minimizar este risco através da diversificação comprando cotas diferentes de fundos imobiliários ou dando preferência aos fundos geracionais (possuem mais de um imóvel e mais de um inquilino).

Veremos mais sobre diversificação mais a frente neste passo a passo para investir em FIIs.

Risco de mercado

Como qualquer investimento de renda variável, nos fundos imobiliários ocorre uma oscilação natural das cotas de investimento.

Essa variação vai depender da oferta e procura pelas cotas do fundo, que por sua vez depende de fatores da economia do país.

Mas não há motivo para pânico porque os fatores econômicos afetam todos os investimentos, desde os imóveis, passando pelas ações e até mesmo os investimentos de renda fixa.

Sim, renda fixa também. Por exemplo, você viu o que a queda da SELIC fez com os investimentos de renda fixa? Este é um risco de mercado.

A grande diferença é que no imóvel físico você não abrir o Home Broker e ver a cotação exata do seu imóvel mudando a toda hora, o que torna o risco de mercado menos perceptível.

O pulo do gato é que os FIIs tem um perfil mais conservador e são investimentos de médio a longo prazo focado na distribuição de renda. Ficar olhando a cotação do Fundo Imobiliário a todo momento para ver se o fundo valorizou ou desvalorizou não faz nenhum sentido.

Risco de liquidez

O risco de liquidez é o principal risco do investimento em um imóvel físico (já pronto) e também é um dos riscos dos fundos imobiliários, porém com menor intensidade. A liquidez de um investimento é a facilidade ou dificuldade de transformar o investimento em dinheiro.

Caso você precise vender seu imóvel ou fundo imobiliário é importante que este investimento tenha liquidez para que não seja necessário vender o ativo por um preço inferior ao preço de mercado.

A liquidez é um dos riscos dos Fundos Imobiliários e antes de investir é importante verificar a média de negociação de determinado fundo nos últimos 12 meses.

A boa notícia é que os 30 maiores fundos do país negociam diariamente valores superiores a R$ 500.000,00 o que é uma ótima liquidez.

Risco de inadimplência

A grande maioria dos FIIs investe em imóveis que são locados a terceiros. Dessa forma sempre existe uma possibilidade de que os inquilinos não paguem o aluguel.

A má notícia é que se o inquilino não pagar o aluguel, o fundo não recebe o dinheiro e consequentemente isso diminui a sua rentabilidade. Para evitar isso é bom escolher fundos com diversos imóveis ou locados a grandes instituições que dificilmente não pagarão

Risco de crédito

Para completar os riscos dos Fundos Imobiliários neste passo a passo para investir em FIIs chegamos ao risco de crédito.

Todos os riscos anteriores se aplicam majoritariamente aos FIIS que chamamos de Fundos de Tijolo (aqueles que investem em imóveis físicos. Como você já leu anteriormente neste artigo existem três tipos de fundos:

  • Fundos de Tijolo;
  • Fundos de Fundos;
  • Fundos de Papel;

Os fundos de papel investem em instrumentos financeiros relacionados ao mercado imobiliário como por exemplo LCI e CRI que são títulos de dívida. Uma vez que estes fundos de investimento emprestam dinheiro a outras empresas que atuam no mercado imobiliário há sempre o risco de calote.

Ao adquirir um fundo de papel é importante verificar quais os títulos compõe a carteira do fundo e qual a classificação de risco destes investimentos.

Quinto passo – Diversifique

A última etapa do nosso passo a passo para investir em FIIs pode até parecer repetitivo. Mas é muito imporante.

Uma das coisas em comum com os riscos dos Fundos Imobiliários que vimos acima é que eles podem ser facilmente reduzidos através da diversificação.

É o velho ditado de nunca colocar todos os ovos em uma única sexta. Por isso é importante montar uma carteira com um mínimo de 10 fundos imobiliários em setores e cidades diferentes. Lembre-se que existem FIIS de Shoppings, Lages comerciais, Galpões industriais, Hospitais, Faculdades, Agências Bancárias, Fundos de papel e etc.

Então, pronto para investir em depois desse passo a passo para investir em FIIs super completo?

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