A hipoteca é mais uma das formas de garantia que pode ser utilizada para crédito imobiliário.
Muito comum nos Estados Unidos essa forma de garantia vem ganhando relevância no Brasil com o crescimento econômico e a redução da taxa básica de juros da economia.
Diferente da garantia por fiança que é uma garantia pessoal, a hipoteca é um direito real de garantia.
Isso significa que credor (aquele que empresta o dinheiro) apropria-se do valor do imóvel em caso de inadimplência e também se ocorrer a venda do bem dado em garantia.
Nesta relação teremos dois participantes: devedor é o hipotecante e o credor (instituição financeira) é o hipotecário.
Características de uma Hipoteca
Veja abaixo, algumas características importantes desta garantia imobiliária.
- Hipoteca é uma garantia menos sólida do que a alienação fiduciária. Isso ocorre porque o hipotecante não tem a propriedade do imóvel. Devido a este fato, a execução é mais complexa, pois exige o ajuizamento da ação de cobrança diferente da alienação fiduciária que pode ser executada de forma extrajudicial;
- O hipotecante pode vender o bem e depois repassar o valor para o hipotecário. Não há nenhuma restrição para a realização da venda, o que acontece é que a hipoteca é vinculada ao imóvel;
- Na hipoteca pode ser constituída uma nova garantia sob o bem hipotecado: você tem um bem hipotecado para receber um empréstimo, e também pode usá-lo para servir de garantia em uma locação de algum imóvel em caso de locação imobiliária o que não ocorre na alienação fiduciária;
Processos de Cobrança e Inadimplência
A cobrança das dívidas na garantia imobiliária com hipoteca funciona um pouco diferente da alienação fiduciária ou mesmo da garantia com fiador. A execução deve ser somente por meio judicial. Essa cobrança pode ser realizada por cobrança judicial ou por adjudicação do bem. Vamos ver melhor cada uma das duas formas abaixo:
Cobrança judicial:
A cobrança judicial de uma garantia hipotecária consiste nos seguintes passos:
- Ajuizamento da ação: Nesta etapa o hipotecante procura um advogado para ingressar judicialmente com uma ação de cobrança na justiça;
- Citação do executado: Com a ação judicial em andamento, a citação é o ato pelo qual o hipotecário é chamado pela justiça a comparecer no FORUM e se inteirar do processo verificando também se há um acordo entre as partes;
- Prazo de embargos: Este é o período de defesa do hipotecário, que pode se arrastar por anos;
- Penhora do imóvel: Após a decisão judicial da procedência da cobrança se dá a apreensão do imóvel para o pagamento da dívida;
- Leilão: Esta é a última parte onde o bem é leiloado para o pagamento da dívida;
Adjudicação do bem:
A Adjudicação do bem em um contrato hipotecário é uma espécie de acordo onde a instituição financeira adquire o bem e paga a diferença ao devedor. Veja o passo a passo…
- Hipotecário compra o bem: A instituição financeira contata o devedor para aquisição do bem a valor de mercado;
- Na alienação há duas hipóteses:
- Se a dívida for menor que o valor do imóvel, vai sobrar dinheiro, correto? O valor que sobra é depositado para o hipotecário (credor);
- Se a dívida for maior que o valor do imóvel, a execução judicial pode continuar.