Você provavelmente já ouviu sobre as vantagens de investir em imóveis e na segurança deste tipo de investimento.

Tudo isso até o dia em que alguém lhe falou que era possível investir em imóveis através dos FIIs, os fundos de investimento imobiliário com quase a mesma segurança mas uma rentabilidade muito mais atrativa.

Dai surgiu a dúvida, fundo imobiliário ou imóvel físico?

O problema dos Imóveis

Vamos começar do básico, afinal você precisa conhecer um pouco de ambas modalidades de investimento antes de escolher entre fundo imobiliário ou imóvel físico. O investimento direto em imóveis traz ao investidor pessoa física uma série de riscos. Os principais são:

  • Concentração (normalmente é apenas um imóvel)
  • Liquidez
  • Risco de Mercado

No geral a concentração do investimento também traz outros riscos como a vacância, baixa rentabilidade e altos custos envolvidos.

Todo o problema acontece porque o valor unitário do imóvel é muito grande. Em grandes cidades por exemplo um imóvel de quarto e sala em um bairro agradável não custa menos do que R$ 200.000,00. 

Dessa forma diversificar investindo no mercado físico de imóveis se torna difícil. É necessário ter muito dinheiro para montar uma carteira de imóveis com uma diversificação saudável.

É importante por exemplo possuir imóveis em diversas regiões e não somente naquela que você reside para evitar o risco de mercado.

Outro grande problema é a falta de liquidez, o que é causado justamente pelo alto valor de investimento. 

Para transformar seu imóvel novamente em dinheiro é preciso realizar a venda do ativo, e não é todo dia que aparece alguém com centenas de milhares de reais para efetuar a compra.  Na maioria dos casos a venda de um imóvel é demorada.

Para piorar as coisas a pressa neste momento é sua pior inimiga porque uma venda as pressas pode causar grandes perdas. 

Mas e os fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários de tijolo nada mais são do que o investimento em imóveis físicos só que em grupo.

A maior de todas as vantagens de um fundo imobiliário em relação aos imóveis físicos é o valor de investimento. Enquanto nos imóveis físicos são necessários centenas de milhares de reais investir em fundos imobiliários é possível (não recomendado) com apenas R$ 2,00. Escrevi um artigo falando sobre o valor mínimo para investir em fundos imobiliários que você vai gostar.

O baixo investimento torna possível o acesso de pequenos investidores a esse mercado o que traz muito mais liquidez e facilidade de diversificação.

Ao investir R$ 5.000,00 em fundos imobiliários é possível criar uma carteira de imóveis diversificada em tipo ( lajes comerciais, galpões, hospitais, faculdades, shoppings…) e regiões (sul, sudeste, centro-oeste…). 

Além de poder investir em mais de um fundo com pouco dinheiro os próprios fundos costumam ter diversificação interna com vários imóveis e vários inquilinos.

Falando nesta diversificação uma coisa interessante é que os FIIs  também permitem ao pequeno investidor acessar imóveis e inquilinos de alta qualidade.

É somente através de um fundo imobiliário que o pequeno investidor consegue ter participação nos maiores Shopping Centers do Brasil e locatários como Ambev, Lojas Americanas, Banco do Brasil, Santander, etc.

Isto é uma vantagem enorme, acredite. Se um imóvel ficar vago haverá vários outros ocupados fazendo com que o rendimento não varie tanto e você não tenha prejuízos com o pagamento de condomínios e IPTU.

O mesmo ocorre com inadimplência, por mais que um imóvel fique com os alugueis em atraso os demais imóveis garantem um fluxo de caixa estável.

[Caso haja inadimplência do inquilino de um fundo de investimentos a própria administradora do fundo fará todo o processo de despejo e cobrança judicial do inquilino. Ok, se você locar por uma imobiliária ela provavelmente fará isso mas é necessário que você esteja diretamente envolvido na situação, o que não acontece no caso dos FIIs.

A negociação das cotas na bolsa também torna o investimento mais líquido e mais barato de se negociar. O custo de negociar um imóvel é alto, você precisa pagar os impostos de registro, transferência e o trabalho do corretor de imóveis.

O custo total da transação pode chegar a 8% do valor do imóvel. Já nos fundos imobiliários como são negociados em bolsa os custos de negociação são muito, mas muito menores.

Uma vez que os fundos imobiliários são negociados em bolsa de valores o investidor pode simplesmente vender uma parte de sua posição (ou tudo se quiser) em segundos.

Basta enviar a ordem pelo seu home broker. É claro que esta liquidez não é infinita, mas nos maiores fundos do Brasil você pode vender tranquilamente R$ 500.000,00 em um dia. 

De forma resumida os Fundos Imobiliários possuem menos risco de liquidez, inadimplência, concentração e vacância. Em contrapartida possuem um maior risco de mercado devida a alta liquidez de se investir em imóveis através de um fundo negociado em bolsa de valores.

Mas os fundos imobiliários também tem riscos, assim como o investimento em imóveis. Caso queira saber mais você pode ler esse material onde trato dos principais riscos de investir em fundos imobiliários.

Deixei o melhor para o final

Para que você tenha uma posição final na escolha entre o investimento em fundo imobiliário ou imóvel físico deixei o melhor por último. A maior de todas as vantagens dos FIIs é a isenção de imposto de renda para o investidor pessoa física no recebimento mensal dos alugueis.

Quando você aluga um imóvel físico no seu nome os o rendimento dos aluguéis de imóveis são tributados de acordo com a tabela progressiva do IR (a mesma que incide sobre os salários). 

Apesar de haver uma faixa de isenção ao juntar o rendimento de aluguel ao seu rendimento normal (salário ou pro-labore) é muito provável que você tenha que pagar no mínimo 7,5% de imposto de renda. A má notícia é que esta tributação pode chegar a 27,50%.

O pulo do gato é que nos fundos imobiliários se você receber 1 MILHÃO de reais a título de rendimentos de fundo imobiliário (distribuição dos alugueis) você pagará 0% de imposto de renda.

Este é um incentivo do governo federal para viabilizar o investimento em grandes obras como shoppings, faculdades, hospitais e outros empreendimentos de grande escala que não seriam possíveis sem um grande montante de capital.

Como nem tudo são flores, a venda dos imóveis físicos é tributada na alíquota fixa de 15% de imposto de renda sob o ganho de capital.

De forma simples quer dizer que você pagará a titulo de imposto de renda a diferença dos preços de compra e venda do imóvel. No caso dos fundos imobiliários esta alíquota é de 20%.

O que não é necessariamente um problema porque os custos da venda de um fundo imobiliário são muito menores do que na venda de um imóvel físico. O que acaba equiparando o custo de saída destes investimentos.

E agora, fundo imobiliário ou imóvel físico?

Na minha opinião você não precisa necessariamente fazer uma escolha entre fundo imobiliário ou imóvel físico.

Você pode possuir em sua carteira de investimento tanto imóveis físicos como fundos imobiliários. Concorda comigo?

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