A alienação fiduciária é sem sobra de dúvidas a forma mais comum de garantia para financiamentos nos dias de hoje.

É comum as instituições financeiras utilizarem essa forma de garantia desde financiamentos de veículos com prazo de 12 meses até financiamentos habitacionais que podem durar 35 anos.

Nos artigos anteriores você aprendeu que a garantia por fiança é um tipo de garantia que chamamos de pessoal, isso se deve ao fato de que a garantia é uma pessoa e não um bem.

O segundo tipo de garantia tratado foi a hipoteca. Esta já é uma das garantias que classificamos como garantia real, lembre-se que nessa modalidade a garantia é um bem e não uma pessoa.

Neste artigo focaremos na alienação fiduciária (claro, voltada ao financiamento imobiliário).

Quando esse tipo de garantia é dada a uma instituição financeira esta tem direito real sobre garantia. Para explicar melhor… nessa negociação existe duas partes. O devedor e o credor.

Devedor

O devedor é o indivíduo que está financiando o imóvel, usando os recursos de alguma instituição financeira. O mutuário (devedor) possui a posse do imóvel, podendo morar nele e até mesmo alugar. Tem também, tem o usufruto do bem. Mas somente terá propriedade do imóvel, após a quitação do financiamento junto a instituição financeira. Lembrando que:

  • Quando falamos de Alienação Fiduciária o imóvel ou qualquer outro bem não pode ser utilizado como garantia para uma outro empréstimo ou mesmo fiança (já está sendo usado como garantia para o próprio financiamento);
  • O devedor não pode vender o bem sem a quitação do financiamento. Se for vender, precisará da autorização e ciência da instituição financeira. Ao ser vendido, o devedor deverá quitar o financiamento e receberá somente o valor líquido da negociação.

Credor

O credor é nada mais, nada menos que a instituição financeira. É quem tem posse indireta do imóvel por ter direito real de garantia desse bem. Isso ocorre devido a alienação fiduciária no registro do imóvel. O credor não irá usufruir do bem (morar no imóvel financiado pelo devedor). O devedor será proprietário do imóvel somente quando houver a quitação total do financiamento.

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IMPORTANTE: As questões de compra e venda da alienação tem apenas finalidade para fins de garantia. Ou seja, não gera ITBI (Imposto Sobre Transmissão Inter-Vivos), vai gerar apenas os custos de registro do imóvel.

Assim como todos os contratos de financiamento habitacional, os contratos com alienação fiduciária tem algumas Características imprescindíveis:

  • Valor da dívida;
  • Prazo;
  • Taxa de juros;
  • Cláusula de alienação fiduciária;
  • Cláusula de usufruto do devedor;
  • Cláusula de venda em leilão no caso de inadimplência;
  • Cláusula de procedimentos de leilão;

Cobrança da Alienação Fiduciária

A cobrança se dá inícios quando há dívida vencida. O devedor será notificado para que efetue pagamento até a carência contratual. Caso não regularize, a instituição irá requerer junto ao órgão oficial do registro uma notificação para regularização em até 15 dias, constituindo mora. Sendo agregado ao valor da parcela, os encargos legais e custas de protesto.

Daqui, poderemos ter dois casos: pagamento realizado e pagamento não realizado.

Pagamento realizado: ocorrerá a purgação (cancelamento) da mora e restabelecimento do acordo anterior em contrato e o oficial repassa o pagamento da dívida em até 3 dias úteis, descontando as suas custas sobre o processo.

Pagamento não-realizado: as cláusulas do contrato serão executadas e o imóvel será de total poder da instituição financeira ou o credor que concedeu o financiamento. Com o imóvel sobre total direito do fiduciário, este deve ir à leilão:

  • Primeira etapa do leilão: 30 dias após a consolidação da propriedade por parte do fiduciário, o imóvel é ofertado a valor de mercado. Caso não tenha um lance, ocorre um segundo leilão;
  • Segunda etapa do leilão: qualquer lance é aceito, podendo ser abaixo do valor de mercado, desde que o valor seja igual ou superior ao valor da dívida mais os custos com seguros, encargos legais, tributos e condomínios.

Se o valor oferecido no segundo leilão não atender às exigências da instituição financeira e o imóvel não for vendido, a dívida será considerada extinta havendo a quitação mútua:

  • Credor recebe o imóvel: a instituição financeira vai ganhar posse do imóvel;
  • Devedor recebe a quitação da dívida, que é dada por termo próprio no prazo de até 5 dias.

Se o imóvel continuar ocupado pelo devedor, este deverá pagar a taxa de ocupação do imóvel ao credor. Essa taxa equivale a 1% ao mês do valor do imóvel até a posse (como se fosse um aluguel).

É assegurado a reintegração de posse liminarmente em 60 dias, desde que se tenha a comprovação de propriedade, para o:

  • Fiduciário;
  • Cessionário;
  • Sucessor; ou
  • Adquirente em leilão.

É permitida a transferência de financiamento imobiliário para outra IF:

  • Portabilidade; ou
  • Refinanciamento: é quando o financiamento é renegociado e o imóvel é dado como garantia do pagamento das parcelas. Assim, a taxa de juros do empréstimo cobrada se torna menor.